'깡통전세' 피하는 요령

[작은책] 주택 임대차 분쟁, 주택임대차분쟁조정위원회에서 해결 가능

임대차 보증금은 한 가구의 거의 전 재산인 경우가 많아, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어진다면 분쟁이 불가피합니다. 그러나 집주인을 상대로 반환소송을 제기하는 등 법적 절차를 밟으려면 적지 않은 시간과 비용이 들고, 그사이 집주인의 경제 사정이 안 좋아지면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으니, 집을 구할 때부터 '깡통전세'를 피하는 요령을 알아두어야 합니다.

등기부등본을 직접 확인하자

주택 거래를 할 때는 등기부등본의 중요사항을 보는 방법을 알아둘 필요가 있습니다. 집주인과 직접 거래하려면 두말할 나위가 없고, 공인중개사를 통해 거래한다고 하더라도 등기부등본을 보는 방법을 알아야 공인중개사의 말이 맞는지 확인할 수가 있습니다.

등기부등본(등기사항전부증명서)은 표제부, 갑구, 을구라는 제목이 붙은 표로 이루어져 있습니다. '표제부'를 보면 해당 건물(집합건물인 경우 건물 1동)의 주소와 면적 등, '갑구'를 보면 현재 건물 소유자가 누구인지, '을구'를 보면 은행에서 해당 건물을 담보로 대출을 어느 정도 받았는지 등을 알 수 있습니다. 최소한 거래할 주택 주소와 면적이 맞는지(표제부), 현재 소유자가 누구인지(갑구), 가압류, 가처분, 압류, 경매 등 다른 등기가 없는지(갑구), 근저당권설정 등기가 있다면 그 채권 최고액이 얼마인지(을구) 정도는 확인해 두어야 합니다.

ⓒ이동수

기본적이지만, 거래 상대방이 소유자인지는 반드시 확인해야 합니다. 세입자는 주택 소유자와 계약을 체결해야 하고, 계약금이나 잔금도 주택 소유자 통장으로 입금해야 합니다. 소유자가 해외에 있다는 등의 이유로 배우자나 공인중개사가 대리인으로 주택 거래를 해야 한다면, 전화 통화라도 해서 대리인에게 대리권을 주었다는 점을 반드시 확인해야 하고, 소유자의 인감도장을 날인한 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전합니다. 가짜 집주인을 내세워 전세 계약을 체결하고 전세금을 가로채는 사건이 종종 일어나기도 하니, 주의가 필요합니다.

등기부등본 '갑구'에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시되어 있다면 거래를 피해야 합니다. 이런 등기는 집주인의 소유권이 분쟁 중에 있다는 것을 알려 주는 역할을 합니다. 예를 들어 집주인을 상대로 가처분을 해 둔 사람이 소송에서 이기면 가처분 등기일 이후 입주한 세입자는 집을 비워 주어야 하고 전세금도 돌려받기 어려운 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받을 수 있는지 계산해 보자

등기부등본 '을구'에는 근저당권설정 등기 등이 표시되어 있을 수 있습니다. 집주인이 집을 살 때 은행에서 대출을 받은 경우, 은행이 설정한 근저당권설정 등기가 있는 경우가 많은데, 이때는 집이 경매에 넘어가더라도 '내 보증금'을 돌려받을 수 있는지 계산을 해 봐야 합니다.

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근저당권설정 등기에는 '채권최고액'이 표시되어 있습니다. 은행은 보통 집주인 대출금의 120퍼센트 이상을 채권최고액으로 정하는데, 예를 들어 채권최고액이 1억2000만 원으로 표시되어 있다면 집주인은 집을 담보로 1억 원 정도 대출을 받은 것이라고 이해하면 됩니다.

해당 주택 가격에서 근저당권 금액을 뺀 금액이 '내 보증금'보다 많다면 안전합니다. 3억 원짜리 집에 채권최고액이 1억2000만 원인 근저당권이 설정되어 있는데 '내 보증금'이 5000만 원이라면, 혹시라도 집이 경매로 넘어가 팔리면 은행이 1억2000만 원을 가져가고 '나'는 남은 5000만 원을 다 가져갈 수 있기 때문입니다.

하지만 다세대나 다가구 주택인 경우에는 '나'보다 먼저 이사하여 확정일자를 받은 다른 세입자의 보증금도 계산에 넣어야 합니다. 예를 들어 다세대 주택이라 한 집에 '나'와 같은 세입자가 3명 더 있다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 1억2000만 원을 가져가고 남은 1억8000만 원을 세입자들이 받아갈 수 있는 것은 맞지만, 확정일자를 먼저 받은 순서대로 가져가게 됩니다. 이 경우, 가장 마지막에 이사한 '나'는 3명의 세입자가 가져가고 남은 3000만 원밖에 받을 수 없게 됩니다. 그러니 순위 확보를 위해서는 이사 후 신속하게 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.

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주택임대차분쟁조정위원회

그럼에도 주택 임대차 관련 분쟁에 휘말렸다면, 앞으로는 '주택임대차분쟁조정위원회'를 통해 저렴하고 빠르게 문제를 해결할 수 있습니다. 현재 서울시 등 일부 지자체가 이미 운영 중이기는 하나, 관련 법 개정으로 2017년 5월 30일부터는 대한법률구조공단 지부와 각 시, 도에 주택임대차분쟁조정위원회가 설치되고, 조정이 성립되면 법원의 판결,결정과 같은 효력을 갖게 됩니다.

기자 : 김묘희 법무법인 지향 변호사

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