빌딩매매, 미국 금리인상 여파, 자기자본비율 늘리고 대출금 줄여야

미국의 금리인상 여파로 국내 빌딩매매에 변화가 예상된다.

2016년 3분기까지 상업용 빌딩매매 투자자들의 대출 비율은 매입 금액의 50%~80%로, 대출금리는 2.4%~3%대가 일반적인 상황이었다. 그러나 몇 달 새 미국의 금리인상으로 국내 금리가 2.8%~3.5%대로 약 0.5% 인상되면서 100억 미만의 소형빌딩은 물론 500억 미만의 중소형빌딩 시장에도 적지 않은 영향을 주고 있다.

특히 50억 이하 꼬마빌딩 매입의 경우 수익용 투자목적이 대부분이어서 금리인상은 수익률 하락으로 이어질 것이라는 분석이다. 서울의 경우도 수익률이 3%~5%대에 머무르는 수준이어서 대출금리가 높으면 마이너스 수익으로 돌아설 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

2015년~2016년 사이 상업용 빌딩매매 시장은 저금리 기조로 수요가 급증한 불균형이 가격상승으로 이어져 2년간 최고의 호황기를 누렸다. 2016년 4분기 금리인상의 여파로 상승폭이 다소 둔화되었지만, 일반 주택시장의 공급 과잉 현상과는 다르게 빌딩 매물은 품귀현상으로 대기 고객들의 기대 수요가 2017년 상반기 여력이 있다고 분석한다.

정인PMC 빌딩박사 전영권 대표는 빌딩매매 시장의 가격상승 적응 기간이 필요한 시기로 좀 더 적극적인 투자 전략이 필요하다고 말한다. 이에 대한 구체적인 방안으로는 가격상승으로 인한 시세차익이 과거에 비해 소폭 줄었으므로 리모델링과 재건축으로 투자가치를 높이는 동시에 상품성을 높이는 전략을 제시한다.

전 대표는 "실제로 많은 빌딩들이 내수경기 하락으로 공실률이 높아지고 있다. 주변 상권과 입지를 분석하여 리모델링이나 재건축을 통해 경쟁력을 높이고 단순한 임대수익률 보다는 장기적인 시세차익에 포커싱을 맞추는 게 중요하다"고 말했다.

실제 A법인은 2014년 역삼동 이면에 빌딩을 120억에 매입했다. 지하철역과 5분 거리에 위치하여 대중교통의 편리성과 유동인구의 동선이 인근에서 가장 좋은 상권이나 건물이 노후되어 임대료가 낮고 공실이 있는 단점이 있었다. 그러나 A법인은 약 19억 원을 들여 리모델링을 한 덕분에 현재 건물가치가 약 190억 원으로 상승하였으며, 4%대의 수익률로 강남 중소형 빌딩 평균 수익률 대비 약 1% 정도가 높다.

또 다른 B법인은 2011년에 논현동 대로에 있는 빌딩을 약 300억 원에 매입했다. 역세권 대로변에 위치하여 광고 효과와 접근성이 좋아서 법인 사옥용으로 적합하였다. 매입 후 50억 원을 들여 재건축하자 인근의 랜드마크 빌딩으로 탈바꿈 되었다. 2016년 3분기에 400억 원 초반에 매각하여 재건축 후 시세 차익을 남긴 사례이다.

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