사무실 공실률 사상 최고… 세수 줄어 도시 ‘파멸의 고리’ 부상 [심층기획-美 상업용 부동산 위기]

2024년 1분기 美 사무실 공실률 19.8% 기록

코로나 끝나도 사무실 임대 계속 줄어

경제 활황에도 이례적 ‘디커플링’ 현상

하이브리드 근무 등 보편화 영향 분석

美 전역 오피스빌딩 가격 폭락 이어져

입주기업 세금 줄어 지자체 재정 악화

도시 유지보수 어려워져 기피 ‘악순환’

오피스빌딩, 주거용 전환 대안 떠올라

최근 미국 경제를 묘사할 때 가장 많이 나오는 단어가 ‘뜨겁다’다. 경제 성장과 함께 고용까지 활황세를 보이고 있는 덕분으로 인플레이션(물가 상승)만 안정될 경우 경제 연착륙이라는 최선의 상황까지 만들어낼 수 있다는 평가를 받고 있다. 다만, 이런 희망의 이야기 속 단 하나의 위험이 도사리고 있다. 바로 ‘상업용 부동산 위기’다. 사무실 등으로 대표되는 업무용 부동산의 공실률이 심각한 상황에 이른 것이다. 미국 금융권의 부담으로 작용하고 있을 뿐 아니라 자칫하면 도시의 연쇄 몰락까지 불러올 수 있다는 우려를 낳고 있다.

◆사상 최고치 기록한 사무실 공실률

국제신용평가사 무디스가 지난 1일 발표한 상업용 부동산 보고서에 따르면 올해 1분기 미국 사무실 공실률은 19.8%에 달했다. 지난해 4분기 19.6%에서 0.2%포인트 증가한 수치로 사상 최고치다. 미국 사무실 공실률은 2007년 글로벌 금융위기 이후 16∼17%를 꾸준히 유지해 왔다. 그러다 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 세계적인 대유행(팬데믹) 이후 분위기가 달라졌다. 박스권에서 움직이던 공실률이 지속적으로 오르기 시작했다. 코로나19 유행 직후인 2020년 1분기 17.0%를 기록하더니 1년 후인 2021년 2분기에 18%를 넘어섰다.

미국 최대 업무지구인 뉴욕 맨해튼의 전경. 뉴욕=AP연합뉴스

주목할 부분은 이런 흐름이 코로나19 유행이 끝난 뒤에도 계속되고 있다는 점이다. 2022년 3분기를 기점으로 전 세계가 팬데믹 여파에서 완전히 벗어나 일상으로 돌아왔지만 공실률은 코로나19 이전으로 돌아가지 않고 있다. 결국, 지난해 3분기 19%를 돌파하더니 20%까지 목전에 뒀다. 사무실 5개 중 1개가 공실인 시대가 도래한 것이다.

정보기술(IT) 업계 기업들이 이런 흐름을 주도하는 모양새다. 미국 월스트리트저널(WSJ)은 16일 상업용 부동산 중개업체 CBRE 자료를 인용해 기술기업 임차가 많은 미국 30개 도시에서 부분 임대, 혹은 전대용으로 나온 오피스 매물이 10년 만에 최대 수준이라고 보도했다. 올해 1분기 부분 임대 매물 오피스 물량은 약 1732만㎡로 작년 4분기 정점보다는 소폭 줄었지만 2019년 초에 비해서는 거의 3배나 많은 수준이다.

◆경기 흐름과 디커플링한 공실률

문제는 이렇게 지속적으로 상승하는 공실률이 경제 침체 탓이 아니라는 점이다. 미국은 지난해 연간 경제성장률 2.5%로 주요 선진국 대비 압도적인 성적을 기록했다. 실업률도 4% 이하 수준에서 낮게 유지되고 있는 등 고용시장도 뜨겁다. 이런 활황의 중심에 서 있는 기업들이 사무실 임차를 줄이고 있는 IT 기업들이다. 과거에는 이런 활황기에 창업 등이 급속하게 늘어나며 사무실 공실률이 줄어드는 모습을 보여 왔다. 공실률이 경기와 동조화돼 있었던 것이다. 그러나 이제는 동조화의 흐름이 확연하게 끊겼다.

미국과 달리 경제 부진 등 우려가 지속적으로 나오고 있는 영국이나 중국 등에서도 공실률이 지속적으로 높아지는 중이다. 결국, 한 가지 결론을 도출할 수밖에 없다. 시대가 변화했다는 것이다.

최근 지속적으로 올라가는 사무실 공실률은 업무 형태의 변화와 직결돼 있다는 평가다. 블룸버그통신은 이번 역대 최고 공실률 발표 뒤 “하이브리드 업무 환경으로 인한 사무실 수요의 변화가 역대 최고의 공실률로 이어졌다”면서 “기업들이 원격근무와 현장근무를 결합한 하이브리드 업무 모델을 코로나19 유행 이후에도 유지하면서 사무실 규모를 지속적으로 축소하고 있다”고 설명했다.

‘탈코로나’ 이후 현장근무 체제로 복귀하려는 움직임이 일부 있었지만 IT 업계를 중심으로 팬데믹 시대에 도입된 원격근무에 적응한 노동자들의 반발 속 사실상 서구를 중심으로 하이브리드 근무는 업무의 표준으로 자리 잡고 있다. 코로나19가 근무 환경 변화에 미치는 영향을 꾸준히 추적해 온 싱크탱크인 WFH 리서치가 북미, 유럽, 남미, 아시아, 오세아니아 5개 대륙 34개 국가의 근무 환경을 분석해 지난해 6월 발표한 보고서에 따르면 2023년 4∼5월 기준 이들 국가의 평균 재택 근무일수가 주당 0.9일로 이미 주 1회의 재택근무가 일반화됐다. 캐나다는 1.7회로 2회에 가까웠고, 영국과 미국도 각각 1.5회, 1.4회에 달했다. 하이브리드 근무가 IT 업종을 중심으로 퍼지는 중이라 이들 산업이 발달한 영어권 국가들의 재택근무 일수가 좀 더 많기는 하지만 장기적으로 유럽, 아시아 등도 주 1∼2회 이상의 재택근무가 일반화될 것이라는 평가다. 이는 경제의 활황 여부와 관계없이 상업용 부동산의 위기가 당분간 지속될 것이라는 뜻이다. 무디스의 토머스 라살비아 상업용 부동산 부문 책임자는 오히려 “최근의 긍정적 경제 지표가 오피스 부문에 불어닥친 폭풍을 막아 주는 역할을 하고 있다”면서 “오피스 부문에 가해지는 압력은 당분간 지속될 것”이라고 설명했다.

◆도시 구조의 변화는 불가피

업무 환경의 변화에 기인한 공실률 상승은 상업용 부동산의 가격 폭락으로 이어지고 있다. 미국 뉴욕타임스(NYT)는 지난달 최근 높아진 사무실 공실률이 오피스 빌딩 등의 가격에 본격적으로 반영되기 시작했다고 보도했다. 이 매체는 “10년 전 1억4600만달러였던 샌프란시스코 빌딩이 지난해 12월에 8000만달러에 거래됐으며, 2018년 1억달러의 가치를 가졌던 워싱턴 백악관 근처 건물은 최근 3600만달러로 가격이 급락했다”고 설명했다. 시카고에서 한때 9000만달러를 호가했던 오피스 빌딩은 올해 2월 무려 78%가 할인된 2000만달러에 매도됐다. 현재 공실률이 심각한 데다 향후 전망조차 밝지 못하다 보니 절반은커녕 4분의 1 가격 선조차 지키지 못하는 오피스 빌딩들이 부지기수다.

이는 도시와 국가의 위기로까지 이어진다. 오피스 빌딩 자체와 입주한 기업 등에서 창출되는 세금이 도시 및 국가의 주요 세원 중 하나이기 때문이다. 상업용 부동산 위기에 가장 큰 타격을 입은 도시 중 하나인 샌프란시스코의 에런 페스킨 감독위원회 위원장은 “향후 수년간 샌프란시스코가 10억달러의 예산 부족을 맞이할 수 있다”면서 상업용 부동산 부진으로 인한 세수 손실을 원인으로 지적하기도 했다.

세수가 줄어든 도시는 치안, 기반시설 보수 등 공공서비스에 투입되는 예산을 줄일 수밖에 없고, 이는 기업 등이 해당 도시를 기피하는 악순환으로 이어지는 중이다. NYT는 샌프란시스코가 이미 도시 유지보수를 연기하는 실정이며 사무실 공실률이 20%를 넘어선 워싱턴도 재정 상황이 위협받고 있다고 설명했다. 뉴욕대학교 스턴 경영대학원의 아르핏 굽타 교수는 “예산 삭감은 미국 전역 도시에서 ‘파멸의 고리’가 될 것”이라고 우려했다.

지난해 6월 샌프란시스코 중심가인 유니언 스퀘어 앞에 임대 표시가 내걸린 상점 앞을 시민들이 지나고 있다. 샌프란시스코=AP연합뉴스

이러한 변화하는 환경에서 생존하는 방법은 달라진 환경에 맞춰 변화하는 것뿐이다. 상업용 부동산을 운용하는 주체들도 시대의 변화를 깨닫고 조금씩 변화하기 시작했다. 상업용 부동산의 용도를 바꿔 나가기 시작한 것이다.

최근 가장 활발히 진행되는 해법 중 하나가 오피스빌딩의 주거용 변경이다. 블룸버그통신은 지난 1월 부동산 시장조사업체 렌트카페 자료를 인용해 올해 5만5300여채의 오피스 빌딩이 주거용으로 용도 전환을 진행 중이라고 보도했다. 이는 2021년과 비교해 4배 이상 늘어난 수치다.

미국에서 이런 움직임이 가장 활발한 곳은 수도 워싱턴으로 지난해 대비 88%나 증가한 5820채가 주거용으로 용도를 변경 중이다. 뉴욕이 5215채로 뒤를 이었는데 특히 국제경제의 중심지인 맨해튼에서 용도 변경 건수가 급증했다. 도심공동화를 대표하던 대도시 도심 지역에 이제 사람이 살기 시작한 것이다.

장기적으로는 이들 도시에 새로 들어서게 될 건물들도 업무·상업뿐 아니라 거주까지 함께 고려해서 세워질 것으로 전망된다. 이에 맞춰 주거 편의시설과 거주에 필요한 상업시설 등까지 들어서게 되면 향후 도시는 지금과 전혀 다른 모습으로 변하게 된다. 업무 환경의 변화에 기인한 상업용 부동산 위기가 도시 구조 변화로 연결되는 셈이다.

서필웅 기자 seoseo@segye.com

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