[단독] 분당·일산 35층 안팎 통합재건축…층수 1.8배까지 높아진다

국토부 ‘고밀개발 영향 연구’ 입수
1기 신도시 재건축 시뮬레이션

일조량 고려해 재건축 진행하면
현재 층수의 1.8배까지 오를듯

경기도 고양시 일산 아파트. [사진 제공=연합뉴스]

경기도 분당과 일산을 비롯한 1기 신도시를 재건축할 때 특별법에 따라 완화된 건축규제를 따를 경우 현재 15~20층인 아파트를 평균 35층 안팎까지 올릴 수 있다는 연구 결과가 나왔다.

18일 매일경제신문사가 단독으로 입수한 ‘주거단지 고밀개발 영향분석 및 개선방안 연구’에서 1기 신도시에서 통합재건축을 추진 중인 4개 아파트를 시뮬레이션한 결과다. 각각 평균 20층 내외(용적률 190~200%)인 단지들이 특별법상 건축 규제 완화를 적용받으면 평균 35층 내외(용적률 360%)까지 올릴 수 있는 것으로 나타났다.

정부가 특별법을 만들 때 법적 상한 용적률을 450%(평균 45층)까지 부여했지만 주거 환경 등을 고려할 때 실제 현장에서는 다소 낮게 적용될 것이라는 개발업계 전망이 시뮬레이션에서도 확인된 셈이다. 특히 이번 결과에서 단일 재건축보다 2개 이상의 단지가 함께 하는 통합재건축이 사업성 측면에서 낫다는 결론이 나오면서 1기 신도시 재건축 추진 아파트들의 셈법이 복잡해질 전망이다. 특별법은 오는 27일부터 시행된다.

연구진은 용적률과 최고 층수, 통경축(조망을 확보할 수 있게 개방된 공간), 동 간격까지 4개 변수를 조합해 모두 24가지 경우의 수에 따른 단지 배치를 분석했다.

연구 결과에 따르면 통합재건축을 추진 중인 4곳 중 한 곳인 A단지가 나홀로 재건축을 진행하면 주거환경 기준을 준수할 때 평균 29층까지 올릴 수 있을 것으로 예상됐다. 반면 비슷한 용적률의 B·C단지를 통합재건축하면 평균 33~35층까지 높일 수 있는 것으로 나타났다. 연구진은 “통합재건축을 진행하면 학교를 비롯한 기존 시설을 다시 배치할 수 있어 주거 환경 기준을 맞출 여러 방법이 발생한다”고 분석했다.

연구진은 다만 특별법의 규제 완화 혜택을 적용받으면 일조량·통경축을 최대한 확보해도 주거 환경엔 나쁜 영향을 미친다고 진단했다. 일반 재건축보다 동 사이 간격을 좁히고 용적률을 높이도록 구조가 만들어져 있기 때문이다. 이러한 이유로 규제 완화에 따른 부작용을 줄여 쾌적한 주거 환경을 확보하기 위해서는 단지별 재건축 계획을 정밀하게 검토해야 한다고 강조했다. 국토부 관계자는 “용역 결과를 기본 방침 수립 등에 적극 활용할 계획”이라고 말했다.

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