윤 정부 ‘뉴:홈’ 지속 가능할까... “분양가 올려 손실 줄여야”

LH 산하 토지주택연구원 보고서
분양가를 주변 시세 70%로 책정
시세 하락 때 사업자 손실 커져

12일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지. 뉴시스

윤석열 정부판 공공분양주택사업 ‘뉴:홈’이 지속 가능하려면 분양가를 인상해야 한다는 주장이 한국토지주택공사(LH) 산하 연구기관에서 나왔다. 분양가를 시세보다 저렴하게 책정하는 현행 사업 구조를 유지하면 LH 등 공공사업자들이 손실을 떠안는다는 우려다.

이러한 분석은 LH 토지주택연구원이 최근 내놓은 ‘공공분양주택 유형 다변화에 따른 지속가능한 사업방식 개선방안’ 보고서에 담겼다. 골자는 주택 경기가 가라앉고 공사비는 오르는 상황이 지속되면 뉴:홈이 LH의 재무 건전성을 뒤흔들 가능성이 높다는 것이다. LH는 지난해 영업이익(437억 원)이 전년보다 98% 가까이 급감해 현재도 경고등이 켜졌다.

뉴:홈은 정부가 2022년 도입한 공공분양주택으로 2027년까지 나눔형(25만 가구) 선택형(10만 가구) 일반형(15만 가구) 등 세 가지 유형으로 공급된다. 나눔형은 주변 시세의 70% 이하 가격에 분양하고 수분양자는 5년간 거주한 후 공공에 환매할 수 있다. 일반형 분양가도 주변 시세의 80% 수준으로 책정된다. 선택형은 저렴한 임대료로 6년간 거주하고 분양 여부를 결정할 수 있다.

문제는 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하는 사업 구조 자체다. 주택 경기가 침체할수록 사업자의 손실이 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다. 시세가 떨어지면 분양가는 더 떨어진다. 나눔형 수분양자가 집값 하락 우려에 한꺼번에 주택 환매를 요청하는 상황도 불안 요소다. 가뜩이나 현금이 부족한 LH의 현금 흐름을 더욱 악화시킬 것이라는 지적이다.

공사비 상승분을 분양가에 반영하기도 어렵다. 나눔형은 환매 시 수분양자와 공공이 7대 3으로 이익을 배분하도록 설계됐는데 애초에 이익이 발생하지 않는다면 이러한 손실 완충 장치가 무력해진다. 연구원은 보고서에서 “경제 성장률과 인구구조 변화에 따른 주택 가격의 초과 상승 또한 기대하기 힘든 상황”이라며 수익 배분을 적용하는 사업방식은 나눔형 주택의 손실 발생 가능성을 높일 것으로 예상했다.

결국 사업자의 손실을 축소하려면 분양가를 올려야 한다고 연구원은 제언했다. 연구원은 “나눔형의 공급량과 사업 구조를 종합적으로 고려할 때 공급가가 재무에 미치는 영향력이 다른 변수보다 높을 것”이라며 “공급자의 손실 방지를 위해 최초 공급가의 상향 현실화가 필요하다”고 밝혔다.

나눔형 수분양자가 환매를 요청하지 않더라도 일정 기간이 지나면 사업자와 수익을 정산하도록 하는 방안도 내놨다. LH의 우발부채 발생을 줄이는 안전장치다. 이 밖에 공공이 직접 나눔형 주택을 매입하는 대신 제3자에게 매각하고 시세차익만 공공과 나누는 방안도 제시됐다.

다만 연구원은 뉴:홈 나눔형은 수분양자의 경제적 부담을 줄이는 장점이 있다고 명시하고 이를 유지하려면 정부의 적극적 정책 지원이 필요하다고 강조했다. 공공분양주택 건설에 지원되는 주택도시기금의 대출 금리를 보다 낮추는 한편, LH가 장기적으로 대규모 손실을 만회할 수 있도록 제도를 정비해야 한다는 결론이다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com