“집 팔겠다는 사람은 많아요 그런데…” 서울 아파트값 반등은 했지만

서울 전세매물 28% 감소할때
1년간 매매 매물은 39% 급증
갈아타기 대기수요 증가에
호가 뛴 매물 쌓이고 거래량 ‘쑥’

서울 아파트 매매가가 상승으로 돌아섰지만 매물은 급증하고 있다. [한주형 기자]

“집 팔겠다는 사람은 많아요. 그런데 급하지는 않어 호가가 싸지는 않아요. 이 정도 거래량 갖고는 오른다 내린다 판단하긴 쉽지 않아요.”

28일 서울 마포구 공인중개업소 관계자는 “전세는 확실히 올랐지만 거래가 많은 편은 아니어서 더 지켜봐야할 상황”이라고 했다.

28일 부동산정보앱 아실에 따르면, 1년 전보다 전국 모든 시도에서 아파트 매매 물건이 증가했다. 가장 많이 증가한 곳은 세종으로 매매 물건이 4758건에서 7675건으로 61%나 뛰었다. 서울 매물은 5만9728개에서 8만3320개로 39% 늘었다. 지난 2021년 집값 고점기 매매 물건이 3만8000~4만여개였는데 3년새 갑절 이상 매물이 불어나 안팔리고 쌓인 아파트가 역대 최대다. 경기도 매물이 11만5904개에서 15만2849개로 31% 뛰었고, 인천도 28% 급증했다.

반면 전세 물건은 빠르게 줄어들고 있다. 1년전보다 전세 매물이 서울은 28.9%, 경기는 27%, 인천은 38% 줄었다.

전세 물건 감소로 전셋값은 빠르게 오르고 있다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면, 이달 넷째주(25일 기준) 서울 전세는 46주째 오름세다. 이번주 수도권은 0.07%, 서울 0.07% 인천 0.17%로 상승했다. 부동산원은 “매매시장 불확실성으로 인해 매수대기자가 전세수요로 전환되며 역세권․신축 등 정주여건 양호한 단지 중심으로 상승거래가 이뤄졌다”고 설명했다.

전세가 상승은 매매가 상승 압력으로도 작용한다. 전국적으로 아파트 가격은 하락세지만 서울은 이번주 상승(0.01%)으로 돌아섰다. 이를 두고 서울 상승의 온기가 다른 지역으로 번질지 관심이 쏠리고 있다. 주목할 점은 서울 아파트는 상승으로 돌아섰지만 매물은 관련 통계가 제공된 2021년 이후 역대 최대라는 점이다.2021년 상승장때는 서울은 전세, 매매 매물이 동시에 급감하며 전세가와 매매가가 동반 상승했다. 그런데 지금은 전세가가 상승 추세지만 매매 매물이 역대급으로 쌓이고 있어 여러 해석이 나온다.

통상 매물이 쌓이면 가격 하락 압력으로 작용한다. 그런데 이번에는 매물이 많아도 호가가 시세보다 높다. 급한 매물이 아니란 뜻이다. 공인중개업소 관계자들은 “집값 상승 기대로 상급지로 갈아타기 매물이 늘었다”고 전한다. 강동구 공인중개업소 관계자는 “2년 전만 해도 집값이 곤두박질치니까 실거주자들은 안 내놨다. 이제 금리 인하도 기대되고 부동산 시세가 어느정도 올라오니 내놓는 거라 급매는 거의 없다”고 했다.

예를 들어 서울 강동 고덕그라시움은 전용84㎡ 최저 시세가 15억2500만원(KB부동산)인데 시장 최저 호가는 15억5000만원선이다. 서울 잠실 리센츠 전용84㎡도 시세 바닥이 21억9000만원인데 호가는 22억원에서 시작된다.

인근 공인중개업소 관계자는 “다주택자들은 한두채 싸게 팔아도 급매로 정리하는데 1주택자들은 이 집을 싸게 팔면 갈아탈수 없어 호가를 못내린다”며 “시장분위기가 좋을때는 선매수 후에 매도했지만 요즘은 어려우니까, 우선은 매도해 놓고 팔리면 갈아타겠다는 분들이 많다”고 했다.

지난 2년간 부동산 침체를 겪으며 거래 가뭄에 소화되지 못한 매물이 쌓인 점도 영향을 미쳤다.

서울 강남 공인중개업소 관계자는 “지난 2년간 급매 아니고는 거래가 안됐다. 과거에는 다주택자들이 사주었는데 지금은 다주택자나 법인이 취득세 때문에 움직이질 않는다. 실수요만 참여하는 시장이다보니 매수세 자체가 과거의 절반 수준이고 매물 소화 속도도 느리다”고 했다.

다주택자는 현재 최대 12% 취득세율을 적용받는다. 10억짜리를 사면 취득세만 1억2000만원이라는 얘기다. 윤석열 정부는 취득세 중과 완화 추진을 발표했지만 법 개정은 안되고 있다.

경매전문가 백희진 작가(필명 네이마리)는 “지난번 상승장때는 다주택자와 법인, 무주택자, 1주택자 모두 매수세에 붙었기 때문에 매물이 빨리 소화됐지만 지금은 철저히 무주택나 1주택 실수요 위주다. 거래량 자체가 과거와 다르고 매물 소화 속도가 느릴 수밖에 없다”고 했다.

다만 백 작가는 매물이 늘지만 올해 들어 거래량 증가세에 주목하라고 했다. 그는 “최근 경매 낙찰가가 오르고 아파트 실거래가도 상승 거래가 늘고 있다. 작년, 재작년보다는 거래량이 분명 증가세여서 매물 증가로 하락 침체라 보기는 어렵다”고 했다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월 전국 아파트 거래량은 3만2111건으로 전월(2만6934건) 보다 19.2% 늘었다. 지난해 8월 3만9277건 기록 후 12월까지 4개월째 거래가 줄다가 올들어 반등했다.

백 작가는 “3월 거래량이 아직 집계되지 않았지만, 중개업소에서 거래가 활발해지고 있다. 금리 인하에 대한 기대감과 전셋값 상승으로 주거비 부담이 커지면서 내집마련 수요를 자극하고 있다”고 했다.

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