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■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 김하은
[앵커]
8월 전세대란을 우려해 윤석열 정부가 출범 40여 일 만에 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 6·21 부동산 대책에 대해서 시장의 반응은 어떤지 정철진 경제평론가와 함께 경제평론가와 함께 살펴보겠습니다. 평론가님 안녕하세요.
[정철진 경제평론가: 안녕하십니까?]
[앵커]
먼저 임대차법 관련 내용부터 살펴보겠습니다. 임대료를 5% 이내로 올리는 집주인에게 세금을 감면해 주는 그런 제도를 세금 혜택을 주는 제도가 나왔는데 요즘 국세청에 문의가 굉장히 많이 들어온다고 하더라고요.
[정철진 경제평론가: 그렇습니다. 올 하반기 부동산의 가장 큰 이슈는 역시 전세대란이 올 것이냐 아니냐에 대한 이슈입니다. 임대차3법이 시행된 지 2년이 지났고요. 이렇게 되니까 계약갱신청구권을 이미 한 번 쓴 세입자들이 시장에 나오게 되죠. 그러나 그사이에 전셋값이 많이 올랐고 이제 그렇게 될 경우에 수억을 올려줘야 되는 이런 상황에서 과연 이 전월세 시장을 어떻게 안정화시킬까에 대한 이슈가 가장 뜨겁고요. 거기에 대한 안정화 대책이 나온 겁니다. 일단 가장 핵심은 기존에 상생임대인제도를 조금 더 폭을 넓혀서 집주인 같은 경우에 일단 한번 신규 계약갱신청구권을 썼죠. 그 세입자에게 5% 이내로 소위 말하는 전월세 가격을 올리게 된다면 기존에는 상생임대인제도를 1년을 실거주한 것으로 해 줬는데 이걸 2년 실거주를 인정해 주겠다라는 게 핵심입니다. 그 2년 실거주는 어떤 의미가 있냐하면 1주택자에 한해서 2년을 실거주했을 경우에 그 이후에 팔았을 경우에 양도세 비과세 혜택을 주지 않습니까? 바로 이 점을 주겠다는 것이고요. 다주택자 경우에도 다 팔고 1주택자가 됐을 때 그 2년 실거주에 대한 부분들에 대한 혜택을 주겠다라는 게 가장 큰 핵심 내용입니다. 이밖에도 월세세액 공제율을 최대 15%까지 올려준다든가 전세에 대한 소득공제 폭을 넓혀준다든가 이런 것들이 포함이 되어 있었습니다.]
[앵커]
그런데 이게 오히려 갭투자에 악용이 돼서 투기를 조장할 수 있다. 이런 우려도 있더라고요.
[정철진 경제평론가: 가능성은 있죠. 이게 무슨 얘기냐면 이제 어떤 투기꾼이 있다고 보겠습니다. 그러면 이제 소위 말하는 갭투자라고 해서 전세가하고 집값 차액만 해서 집을 1채 사는 거예요. 그런 다음에 본인이 살지 않고 계속해서 임대인에게 5% 이내로 계속 세를 주게 된다면 이분 같은 경우에는 실거주 없이도 소위 말한 양도세, 비과세 혜택을 누릴 수 있는 거 아니겠습니까? 그렇기 때문에 소위 말해서 이론적으로는 아, 다시 한 번 투기를 조장할 수 있는 거 아니냐라고 생각하겠지만 여기에 대해서는 좀 전제조건이 있습니다. 한번 일단 그 세입자가 계약갱신청구권을 써야 되고 그 이후이기 때문에 적어도 2년 이후에 집값이 오른다라는 전제조건이 있어야지만 투자가 들어갈 텐데 앞으로 2년 이후에 부동산 시장의 향방이 또 상당히 지금 모르기 때문에 이것이 꼭 투기를 조장할 수 있겠다라고 가는 것은 또 그렇지 않나 이렇게 생각합니다.]
[앵커]
2년 이후의 상황은 아직 불확실하지만 종합적으로 봤을 때 이번 조치가 8월 전세대란에는 어느 정도까지 영향을 미칠까요?
[정철진 경제평론가: 지금 내용을 보면 임대차3법의 근간은 전혀 건드리지 않았거든요. 그러니까 현재 국토부도 그렇고 정부도 그렇고 아직까지는 하반기 임대차 시장을 지켜보자라는 측면이 있는 것 같습니다. 그러니까 즉 분명히 새롭게 계약갱신청구권을 가진 세입자가 나오고 이분들이 높은 전세 가격을 부담해 줘야 되겠다는 상황은 맞지만 과연 그 전세난이 어느 정도까지냐는 실은 당국도 지금 정확하게 예측을 못하고 있는 것 같아요. 그래서 이번에 대책을 통해서 기본적으로 전월세 안정화 대책을 내놓은 다음에 정말 9월이 되고 10월이 되고 11월이 됐는데 전세대란이 일어나고 수 억씩 올려줘야 되는 막 이런 어떤 하소연이 나오게 될 가능성에 아마 다음에 임대차3법의 근간을 바꾸는 작업에 들어가지 않을까. 그래서 일단 당국은 하반기 시장을 좀 더 지켜보자는 측면이 강한 것 같습니다.]
[앵커]
그렇군요. 분양가상한제의 경우에는 폐지가 아니라 완화하는 수준으로 대책을 내놨다는 말이죠. 정부의 기대대로 그동안 공급을 미뤄왔던 건설사들이 아파트를 많이 짓게 될까요.
[정철진 경제평론가: 저는 조금 약했다 이렇게 보고 있습니다. 당초의 방침은 분양가상한제 폐지였죠. 이번에 나온 수정 방안들을 보면 일단은 여러 가지 보완책이 있습니다. 가령 분양가상한제에 넣는 기본 계산에 주거비라든가 세입자 거주이전비라든가 이런 것도 다 포함을 시켰고요. 특히 자재값을 연동해서 요즘에 원자재 가격이 많이 올랐지 않습니까? 그에 따라서 기본 건축비도 상향 조정해 주겠다는 내용도 포함이 되어 있지만 큰 틀에서의 대전제가 시세 대비 80%라는 한도가 정해져 있는 거예요. 그렇게 된다면 많은 내용을 풀어줬다고는 하지만 건설사들이 할 수 있는 분양가 상한은 기존에 대비해서 최대 한 4% 정도의 룸밖에 되지 않습니까? 그렇다면 과연 건설사들이 현재 같은 원자재 인플레이션에 이런 수정안을 가지고 막 공급에 나설 것인가, 적극적으로. 여기에 대해서는 조금 의문이 있지 않나 이렇게 보고 있어서 지역별로 편차가 있을 것 같습니다.]
[앵커]
마지막으로 분양가가 최대 4% 올랐을 때 집을 사려는 사람들 또 지금 대출금리가 많이 높아져 있기 때문에 종합적으로 어떻게 하는 게 좋을지도 좀 말씀 부탁드려요.
[정철진 경제평론가: 일단은 이번 분양가상한제를 가지고 건설사들이 이제 분양가상한제가 완화됐으니까 공급에 나서야지 그 정도의 혜택은 아닌 거고요. 이건 공급 사이드입니다. 수요 사이드에 있어서도 앞으로 분양가상한제도 풀리고 집값도 어떻게 될까 소위 말하는 대출규제도 완화되고 이런 저런 규제가 풀리니까 사야지 이것도 아닌 것 같습니다. 왜냐하면 현재 대출금리가 어마어마하게 지금 빠르게 올라가고 있고요. 또 하나 주식시장은 앞에도 봤지만 경기 침체 우려가 있기 때문에 여기에서 현재 상당히 올라 있는 집값에서 집을 또 막 사러 나선다. 수요 쪽에서도 큰 기대를 걸 수 없기 때문에 당분간은 현재와 같은 거래 급감, 거래 폭감 협상이 계속 이어지지 않을까 이렇게 보고 있습니다.]
[앵커]
현장유지로 갈 거다. 알겠습니다. 지금까지 정철진 경제평론가였습니다. 잘 들었습니다.
김하은 기자
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[앵커]
8월 전세대란을 우려해 윤석열 정부가 출범 40여 일 만에 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 6·21 부동산 대책에 대해서 시장의 반응은 어떤지 정철진 경제평론가와 함께 경제평론가와 함께 살펴보겠습니다. 평론가님 안녕하세요.
[정철진 경제평론가: 안녕하십니까?]
[앵커]
먼저 임대차법 관련 내용부터 살펴보겠습니다. 임대료를 5% 이내로 올리는 집주인에게 세금을 감면해 주는 그런 제도를 세금 혜택을 주는 제도가 나왔는데 요즘 국세청에 문의가 굉장히 많이 들어온다고 하더라고요.
[정철진 경제평론가: 그렇습니다. 올 하반기 부동산의 가장 큰 이슈는 역시 전세대란이 올 것이냐 아니냐에 대한 이슈입니다. 임대차3법이 시행된 지 2년이 지났고요. 이렇게 되니까 계약갱신청구권을 이미 한 번 쓴 세입자들이 시장에 나오게 되죠. 그러나 그사이에 전셋값이 많이 올랐고 이제 그렇게 될 경우에 수억을 올려줘야 되는 이런 상황에서 과연 이 전월세 시장을 어떻게 안정화시킬까에 대한 이슈가 가장 뜨겁고요. 거기에 대한 안정화 대책이 나온 겁니다. 일단 가장 핵심은 기존에 상생임대인제도를 조금 더 폭을 넓혀서 집주인 같은 경우에 일단 한번 신규 계약갱신청구권을 썼죠. 그 세입자에게 5% 이내로 소위 말하는 전월세 가격을 올리게 된다면 기존에는 상생임대인제도를 1년을 실거주한 것으로 해 줬는데 이걸 2년 실거주를 인정해 주겠다라는 게 핵심입니다. 그 2년 실거주는 어떤 의미가 있냐하면 1주택자에 한해서 2년을 실거주했을 경우에 그 이후에 팔았을 경우에 양도세 비과세 혜택을 주지 않습니까? 바로 이 점을 주겠다는 것이고요. 다주택자 경우에도 다 팔고 1주택자가 됐을 때 그 2년 실거주에 대한 부분들에 대한 혜택을 주겠다라는 게 가장 큰 핵심 내용입니다. 이밖에도 월세세액 공제율을 최대 15%까지 올려준다든가 전세에 대한 소득공제 폭을 넓혀준다든가 이런 것들이 포함이 되어 있었습니다.]
[앵커]
그런데 이게 오히려 갭투자에 악용이 돼서 투기를 조장할 수 있다. 이런 우려도 있더라고요.
[정철진 경제평론가: 가능성은 있죠. 이게 무슨 얘기냐면 이제 어떤 투기꾼이 있다고 보겠습니다. 그러면 이제 소위 말하는 갭투자라고 해서 전세가하고 집값 차액만 해서 집을 1채 사는 거예요. 그런 다음에 본인이 살지 않고 계속해서 임대인에게 5% 이내로 계속 세를 주게 된다면 이분 같은 경우에는 실거주 없이도 소위 말한 양도세, 비과세 혜택을 누릴 수 있는 거 아니겠습니까? 그렇기 때문에 소위 말해서 이론적으로는 아, 다시 한 번 투기를 조장할 수 있는 거 아니냐라고 생각하겠지만 여기에 대해서는 좀 전제조건이 있습니다. 한번 일단 그 세입자가 계약갱신청구권을 써야 되고 그 이후이기 때문에 적어도 2년 이후에 집값이 오른다라는 전제조건이 있어야지만 투자가 들어갈 텐데 앞으로 2년 이후에 부동산 시장의 향방이 또 상당히 지금 모르기 때문에 이것이 꼭 투기를 조장할 수 있겠다라고 가는 것은 또 그렇지 않나 이렇게 생각합니다.]
[앵커]
2년 이후의 상황은 아직 불확실하지만 종합적으로 봤을 때 이번 조치가 8월 전세대란에는 어느 정도까지 영향을 미칠까요?
[정철진 경제평론가: 지금 내용을 보면 임대차3법의 근간은 전혀 건드리지 않았거든요. 그러니까 현재 국토부도 그렇고 정부도 그렇고 아직까지는 하반기 임대차 시장을 지켜보자라는 측면이 있는 것 같습니다. 그러니까 즉 분명히 새롭게 계약갱신청구권을 가진 세입자가 나오고 이분들이 높은 전세 가격을 부담해 줘야 되겠다는 상황은 맞지만 과연 그 전세난이 어느 정도까지냐는 실은 당국도 지금 정확하게 예측을 못하고 있는 것 같아요. 그래서 이번에 대책을 통해서 기본적으로 전월세 안정화 대책을 내놓은 다음에 정말 9월이 되고 10월이 되고 11월이 됐는데 전세대란이 일어나고 수 억씩 올려줘야 되는 막 이런 어떤 하소연이 나오게 될 가능성에 아마 다음에 임대차3법의 근간을 바꾸는 작업에 들어가지 않을까. 그래서 일단 당국은 하반기 시장을 좀 더 지켜보자는 측면이 강한 것 같습니다.]
[앵커]
그렇군요. 분양가상한제의 경우에는 폐지가 아니라 완화하는 수준으로 대책을 내놨다는 말이죠. 정부의 기대대로 그동안 공급을 미뤄왔던 건설사들이 아파트를 많이 짓게 될까요.
[정철진 경제평론가: 저는 조금 약했다 이렇게 보고 있습니다. 당초의 방침은 분양가상한제 폐지였죠. 이번에 나온 수정 방안들을 보면 일단은 여러 가지 보완책이 있습니다. 가령 분양가상한제에 넣는 기본 계산에 주거비라든가 세입자 거주이전비라든가 이런 것도 다 포함을 시켰고요. 특히 자재값을 연동해서 요즘에 원자재 가격이 많이 올랐지 않습니까? 그에 따라서 기본 건축비도 상향 조정해 주겠다는 내용도 포함이 되어 있지만 큰 틀에서의 대전제가 시세 대비 80%라는 한도가 정해져 있는 거예요. 그렇게 된다면 많은 내용을 풀어줬다고는 하지만 건설사들이 할 수 있는 분양가 상한은 기존에 대비해서 최대 한 4% 정도의 룸밖에 되지 않습니까? 그렇다면 과연 건설사들이 현재 같은 원자재 인플레이션에 이런 수정안을 가지고 막 공급에 나설 것인가, 적극적으로. 여기에 대해서는 조금 의문이 있지 않나 이렇게 보고 있어서 지역별로 편차가 있을 것 같습니다.]
[앵커]
마지막으로 분양가가 최대 4% 올랐을 때 집을 사려는 사람들 또 지금 대출금리가 많이 높아져 있기 때문에 종합적으로 어떻게 하는 게 좋을지도 좀 말씀 부탁드려요.
[정철진 경제평론가: 일단은 이번 분양가상한제를 가지고 건설사들이 이제 분양가상한제가 완화됐으니까 공급에 나서야지 그 정도의 혜택은 아닌 거고요. 이건 공급 사이드입니다. 수요 사이드에 있어서도 앞으로 분양가상한제도 풀리고 집값도 어떻게 될까 소위 말하는 대출규제도 완화되고 이런 저런 규제가 풀리니까 사야지 이것도 아닌 것 같습니다. 왜냐하면 현재 대출금리가 어마어마하게 지금 빠르게 올라가고 있고요. 또 하나 주식시장은 앞에도 봤지만 경기 침체 우려가 있기 때문에 여기에서 현재 상당히 올라 있는 집값에서 집을 또 막 사러 나선다. 수요 쪽에서도 큰 기대를 걸 수 없기 때문에 당분간은 현재와 같은 거래 급감, 거래 폭감 협상이 계속 이어지지 않을까 이렇게 보고 있습니다.]
[앵커]
현장유지로 갈 거다. 알겠습니다. 지금까지 정철진 경제평론가였습니다. 잘 들었습니다.
김하은 기자
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[앵커]
8월 전세대란을 우려해 윤석열 정부가 출범 40여 일 만에 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 6·21 부동산 대책에 대해서 시장의 반응은 어떤지 정철진 경제평론가와 함께 경제평론가와 함께 살펴보겠습니다. 평론가님 안녕하세요.
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