공급 틀어막고 수요 짓눌러...되살아나는 '버블세븐' 악몽

■ 참여정부 판박이 부동산정책

17차례 대책에도 서울 아파트값 폭등하고 지방만 하락

'추가대출규제·상한제 확대·비과세 축소' 또 만지작

"규제일변도론 불신·내성만 키워...정책기조 바꿔야"

“참여정부 때 부동산 가격을 잡겠다고 대책 내놓기를 반복했으나 결국 정부에 대한 불신과 시장 내성만 키우고 끝났습니다. 문재인 대통령의 어제 부동산 발언을 보면서 이번 정부 역시 갈수록 과거 정부를 닮아가는 것 같아 우려됩니다.”

주택정책 분야에서 잔뼈가 굵은 한 전문가가 내놓은 진단이다. 시장 상황에 대한 인식이나 대책→상승→대책 등의 패턴이 반복되는 것이 너무 흡사하기 때문이다. 서울 아파트 값 상승률만 놓고 보면 현 정부나 참여정부나 ‘폭등’이라고 표현해도 과언이 아니다. 급기야 문 대통령이 직접 추가 대책을 언급하기까지 했다. 전문가들은 “규제와 시장이 맞붙으면 결국 이기는 쪽은 시장”이라며 정부의 인식 개선을 촉구했다. 참여정부는 30여차례의 규제책을 쏟아냈고 현 정부 역시 현재까지 17차례의 대책을 내놓은 상태다.

◇‘대책→주춤→상승→추가 대책’ 반복

서울 아파트 값이 지난 2002년 30% 급등한 직후 들어선 참여정부는 5·23대책으로 포문을 열었다. 분양권 전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격 제한 등을 담았다. 시장이 움찔하며 아파트 값 월별 상승률이 1% 이하로 내려가는 듯했으나 약발은 오래가지 못했다. 이후 집값 상승→규제→상승 등이 반복되는 상황이 나타났다. 2008년 금융위기가 터지자 그제야 집값은 하락세로 돌아섰다. 전문가들은 참여정부의 부동산정책이 실패한 정책이라는 평가를 내놓았다. 익명을 요구한 한 전문가는 “(참여정부 당시) 규제로 공급이 줄면서 정권만 바뀌면 집값이 다시 오를 것이라는 기대가 팽배했다”며 “어떤 대책을 내놓아도 먹히지 않았다”고 설명했다.

문 대통령은 집값 안정화를 이뤘다고 자평했으나 이번 정부 역시 예외는 아니다. 지방 아파트 값이 떨어지면서 양극화는 심해지고 이로 인해 통계상 전국 아파트 값이 안정세를 보였을 뿐이다. KB부동산 통계에 따르면 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난 10월까지 서울 아파트값은 20.41% 올랐다. 전국적으로 보면 3.32%로 소폭 오른 수준인데, 서울과 지방 간 양극화 심화에 따른 결과다. 서울 아파트 중위가격은 이 기간에 5억1,588만원에서 8억7,525만원으로 3억5,000만원가량 올랐다.

◇맞춤대책 없이 또 추가 규제

김덕례 주택산업연구원 실장은 “단순히 전국 지표 값만 보면 이상하지 않을 수 있지만 뜯어보면 국지화·양극화가 지나치게 진행되고 있다”며 “서울은 오르는 게, 지방은 너무 떨어지는 게 문제인데, 지역별 맞춤형 정책에 대한 얘기가 없었다”고 아쉬움을 드러냈다. 즉 규제를 할수록 양극화가 심해진다는 점을 간과하고 있다는 지적이다. 이런 가운데 대통령이 추가 대책을 기정사실화하면서 앞으로 강도 높은 대책이 나올 것임이 예고됐다. 이렇다 보니 참여정부 때의 ‘버블세븐’ 악몽이 재연될 가능성이 커지고 있다.

한편 시장에서는 정부가 내놓을 다음 규제 카드로 추가 대출규제와 분양가상한제 대상 지역 확대를 전망하고 있다. 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자에게 별도의 추가 채권을 매입하도록 하는 ‘채권입찰제’나 고강도 규제로 꼽히는 ‘주택거래허가제’ 등의 가능성도 점쳐진다. 주택거래허가제는 참여정부 때도 만지작거렸다가 결국 쓰지 않았던 초강력 규제다. 임대시장 안정을 위해 전월세상한제·계약갱신청구권 등도 추진하고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “고가 1주택의 장기보유특별공제가 축소될 가능성도 있다”며 “주택거래허가제는 참여정부조차 검토만 했던 사안으로 당장 도입할 것 같지는 않다”고 분석했다. /진동영·권혁준기자 jin@sedaily.com

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