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[르포] 분양가 상한제가 올린 '나비' 어디까지 날아갈까

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마용성에 비해 주목받지 못하는 서대문구와 노원구로 온 실수요자들

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 정부가 본격적인 서울 집값을 잡기 위한 칼을 빼들었다. 민간택지 분양가 상한제(이하 분상제) 시행이 코앞으로 다가오자 시장은 바빠졌다. 그러나 시장에선 우려가 존재한다. 한 공인중개업소 관계자는 “실수요자들만 잡는 꼴이다”며 “정부가 일으킨 부동산 규제 바람은 언젠가 ‘풍선효과’를 일으킬 것이다”고 경고한다. 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)와 마ㆍ용ㆍ성(마포ㆍ용산ㆍ성동)이 아닌 서울 외곽지역을 살펴봤다.

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"강남을 잡으려다가 집을 구하려는 실수요자들만 잡고 있다"

서대문구 홍제동은 바로 내집 마련이 힘든 실수요자들이 전세 매물을 찾고 있는 상황이다. 지난 2월 분양한 서대문구 홍제동에 위치한 홍제 효성해링턴플레이스 주변은 많은 아파트 단지로 둘러싸여 있다. 초 역세권이란 이유로 청약 당시 1순위 해당지역 마감은 물론 최고 청약 가점은 73점, 최고 경쟁률 57.14대 1을 기록한 바 있다.

공사 현장 인근에 있는 A 공인중개업소 대표는 "현재 입주권이 거래되는데, 84㎡ 같은 경우는 매도자들이 팔지 않으려고 한다"며 "가끔 나올때 프리미엄(p)이 4억5000만원 정도 붙는다"고 말했다. 물론 감정가마다 프리미엄은 다르나, 입주권은 프리미엄을 합쳐 84㎡이 9억7000만원에 거래되고 있다.

여름과 비교했을 때, 현재 수요 추이는 가을 호황도 있지만 수요가 많아졌다. A 공인중개업소 대표는 "가을에 홍제역 인근 수요가 많아졌다"고 설명했다. 투자수요 같은 경우는 "해링턴 입주권이 있는지 문의는 온다"며 "9억 이상은 중도금 대출이 불가능하기에 자금 조율로 주저하지만 비슷하다"고 덧붙였다.

서대문구 홍제동 근처에 있는 시장 관계자들은 분상제가 실수요자들에게 미칠 파장에 대해 우려하는 모습이었다. 근처 B 공인중개업소 관계자는 "분상제가 시행이 되면 풍선효과는 당연히 나올 수밖에 없다"며 "안그래도 요즘 시장에서 분상제가 정말 시행이 될까라는 말이 나오고 있다"고 전했다. 그에 따르면, 분상제 영향이 서울 내에서 미치지 않는 곳은 없다.

시장 관계자의 말에 따르면, 홍제동은 서울 주요 지역에서 그나마 실수요자들이 접근할 수 있는 지역이다. A공인중개업소 대표는 "요즘 전세로 내집 마련 시기를 노린다"며 "전세 거래가 꾸준히 되고 있고 물량이 부족해 대기수요도 존재한다"고 말했다.

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"현재 노원구에는 개발 호재 기대가 충분히 있는 상황이다"

서울 노원구 상계ㆍ중계ㆍ하계동은 공통적으로 매도자 우위를 보이고 있다. 분상제가 시행되면 노원구도 영향이 있을 거라는 전망이다. Y공인중개업소 대표는 "분상제가 시행되면 상계동에도 수요가 몰릴 것이다"며 풍선효과 가능성을 언급했다. 이어 "최근 강남 4구 같은 주요 지역이 단기간 집값이 급등한 데는 거품 요소가 있는 것 같다"며 "이 지역은 실거래 시장인데 꾸준히 올라간다"고 시장 상황을 설명했다.

노원구는 여러 개발 호재들이 가시화되면서 시장에는 기대심리와 함께 상승세다. GTX C 노선 창동역과 가깝고, 동북선경전철이 내년 1월 착공으로 잡혀 있다. 서울시가 노원구 상계동과 도봉구 창동 4호선 차량기지 일대를 ‘창동ㆍ상계 신경제 중심지’로 선정했다. 창동에는 서울 아레나 공연장, 상계동 차량기지 이전 부지는 의료ㆍ바이오 산업과 같은 산업 거점으로 조성하는 계획이다.

재건축ㆍ재개발 호재도 존재한다. 지난해 상계주공 8단지 재건축 노원 상계꿈에그린 분양 후 상계동은 물론이고 노원구 전체가 들썩였다. 인근 공인중개업소에서는 "그때 이후로 완만하게 이 지역 아파트값이 오름세를 탔다"고 설명했다. 상계주공 5단지도 재개발 호재가 있다. Y 공인중개업소 대표는 "시행사 선정이 올해 12월이나 내년 1월, 2월에 잡혀있다"며 "안전진단 신청은 통과됐다고 알고 있다"고 전했다.

상계주공 5단지의 분양권 거래는 11평에 분담금 포함해서 2억원 정도에 거래된다. Y 공인중개업소 대표는 "6단지는 84㎡이 4억9000만~5억3000만원 선이다"며 "한번에 급등하지 않고 조금씩 올랐다"고 전했다. 전세는 같은 평수에 3억원이다. 투자 수요는 "갭투자가 몰리진 않는다"며 "갭투자자들은 1억5000만~2억원 정도에서 투자를 하려고 한다"고 말했다.

상계동의 수요는 어느 한 시기에 급격히 오른 게 아니라 서서히 완만한 오름세를 탔다. 거품이 아니라는 얘기다. E 공인중개업소 대표는 "3단지는 84㎡에 5억5000만원 선이었는데, 얼마 전에 7억4000만원에 거래가 됐다"고 말했다. 이어 "평균 매매가는 아니고 얼마전에 높은 호가를 부르는 매물이 팔린 것이다"고 덧붙였다.

상계동 공인중개업소에선 "마지막으로 집을 구하려 시도해볼 만한 곳이 상계동이다"고 말한다. E 공인중개업소 대표는 "앞으로 더 오르지 떨어질 이유는 없다고 본다"고 덧붙였다. 이어 "주공 2단지도 84㎡ 매매가 4억8000만원에서 거래가 된다"며 "매도자들이 더 오를테니 뛸 때까지 기다린다는 분위기다"고 말했다. 높은 호가를 내놓아도 팔리는 분위기라 시장에서는 노원구가 뜨고 있다는 분석이다.

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노원구 중계동에서 가장 많이 오른 곳은 학군수요로 꾸준한 은행사거리 주변이다. 그중 을지초등학교 학군인 청구3차 아파트와 건영3차 아파트가 대장주로 꼽힌다. I 공인중개업소 관계자는 "청구3차 아파트는 32평(84㎡)가 9억~9억3000만원에서 거래되고 전세는 5억2000만~6억원이다"며 "건영3차도 비슷한데 가격 매매가가 8억8000만~9억원이다"고 말했다.

청구3차와 건영3차 아파트 외 중계동 은행사거리 아파트 단지 평균 매매가는 84㎡로 6억5000만~7억 선이다. 인근 공인중개업소 관계자들은 "8월 지나고 추석 즈음에 올랐다"며 "학원가 때문에 방학 수요가 많아진 원인으로 보인다"고 말했다. I 공인중개업소 관계자는 "중ㆍ고등학교 학군이 좋은데, 불암이나 을지, 중계, 상명 등 좋은 학교가 밀집해 있다"고 전했다.

공인중개업소 관계자들은 "한달 사이에 거래 건수가 30~40% 올랐다"고 계속 오름세라는 걸 설명했다. 그 이유가 개발 호재 덕분인데, 대표적인 재개발 호재인 중계동 104마을이 있다. 동북선 경전철 기공식을 해 본격적으로 착공 가도에 나선 것도 꼽는다. 상계동에 이어 GTX C 노선 호재도 있다.

중계동에는 투자수요도 있다. 은행사거리에 위치한 공인중개업소에서는 "원래 중계동에 투자수요가 있었다"며 "최근 조용하다가 다시 시작한 상황이다"고 말했다. 투자자들이 많이 찾는 단지는 "주공5단지를 비롯한 은행사거리권에 있는 단지들을 본다"고 말했다.

분상제 시행으로 인근 공인중개업소들은 중계동 은행사거리 주변이 더 뛸 것이라는 전망이다. W 공인중개업소 관계자는 "이미 들썩들썩하고, 매매 보류를 많이 한다"며 "전화를 해서 손님이 있다고 말하면 가격을 올리는 경우가 많아졌다"고 전했다. 전형적인 매도자 우위를 보이는 양상이다. W 공인중개업소 관계자에 따르면, 2017년과 2018년 기점으로 많이 오른 상황이다. 그때 이후로 청구 3차 아파트가 84㎡이 3억 이상 올랐다.

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하계동에 위치한 아파트 단지의 거래 양상도 비슷하다. 하계역 인근에 위치한 S공인중개업소 관계자는 "매도자가 부르는 대로 거래가 됐다"고 매도자 우위 시장임을 설명했다. 집값이 치솟았던 건 아니다. 그는 "하계동은 지난해 8월에 매매가가 올라서 현재 보합세를 보이고 있다"고 전했다.

S공인중개업소 관계자는 "현대우성아파트가 31평(84㎡)에 7억원 선에서 거래된다"며 "이 단지는 거의 물건이 없다"고 말했다. 매도자가 가격이 더 오를 거라는 기대감에 내놓지 않는 경우도 있지만, 이미 나온 물건들이 다 빠진 상황이다. 그는 "6월에서 8월 쯤 거래가 다 됐다"고 전했다. 이어 "올해 초는 6억4000만~6억5000만원에서 거래가 됐다"고 말했다.

S공인중개업소 관계자는 "지난해 8월 집값이 오르고 9ㆍ13 대책 등 부동산 규제 대책이 연이어 나오면서 가격이 조정을 받은 것 같다"며 "다시 6월부터 거래가 되면서 8월~9월에 정점을 찍어서 거래가 되고 있는 상황이다"고 전했다.

시장 관계자들의 말을 종합하면, 정부의 분상제로 서울 내에서 영향을 받지 않는 곳은 없을 것이라는 전망이다. 몇몇 공인중개업소에서는 분상제로 강남 4구와 마ㆍ용ㆍ성(마포, 용산, 성동구)을 잡으려다 내집을 구하려는 실수요자 시장까지 잡게 될 것이라 우려하고 있었다.

신진영 기자

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