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'조명 일체 2000만원'… 이런 견적서 낸 업체는 피하세요

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"시공 중 생기는 공사비 증액과 분쟁 원인은 결국 준비 부족과 과욕입니다."

집을 짓거나 건물을 올리려는 건축주가 가장 두려워하는 것이 바로 예상치 못한 공사비 증액, 이로 인한 시공사와의 분쟁이다. 이런 막연한 두려움은 건축 지식이 부족한 건축주일수록 더하다.

그러나 20년 넘게 시공 분야에서 잔뼈가 굵은 이희석 쿤스트종합건설 대표는 "시공사 선정 단계까지 지켜야 할 필수 사항만 숙지하면 문제가 생길 일이 없다"고 말한다. 이 대표는 2018년 한국건축가협회가 주관하는 '건축명장'에 선정됐다. 오는 22일 개강하는 제9기 조선일보 땅집고 건축주대학에서 강연하는 이 대표를 만나 설계와 시공사 선정 과정에서 꼭 확인해야 할 사항을 들어봤다.

"건축주의 예산, 설계도, 견적서가 유기적으로 맞물리면 공사비 증액과 추가 비용이 없다. 대부분 설계 도면부터 엉성하게 짜여 있어 견적서도 엉성하고, 견적에 없던 추가 공사가 필요한 것이다. 설계비 1000만~2000만원이 더 들더라도 상세한 설계도면을 확보하는 것이 필수다. 시공에서 생기는 손실에 비하면 아주 적은 금액이다."

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이희석 쿤스트종합건설 대표는 “상세한 설계 도면과 제대로 된 견적서만 있어도 공사 과정에서 증액이나 분쟁 소지를 없앨 수 있다”며 “도면에 돈을 더 들이는 걸 아까워하지 말아야 한다”고 했다. 사진은 쿤스트종합건설이 2018년 준공한 서울 강남구 삼성동의 오피스 빌딩. /쿤스트종합건설 제공

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―건축주의 욕심이 하자로 이어진다는 말은 무슨 뜻인가.

"시공사 선정 과정에서 어떤 업체가 다른 업체들보다 1억원 이상 낮은 금액을 써냈을 때, 그 업체를 택하고 싶은 유혹이 없을 리가 있겠나. 하지만 적정한 이윤마저 포기하고 낙찰받는 업체는 위험하다. 알고 보면 하도급 대금이 밀렸다든지, 자금 사정이 급박할 가능성이 크다. 이 경우 건축주가 지급한 공사비가 해당 공사 외에 다른 자금을 해결하는 데 쓰일 수 있다. 공사가 제대로 진행될 리 없다."

―견실한 시공사를 알아보는 노하우는.

"입찰에 앞서 시공사가 제출하는 회사 소개서를 '지명원'이라고 한다. 여기에 회사 정보가 대부분 드러난다. 대표이사 이력, 회사 등기부등본, 사업자등록증, 건설면허증, 공사 수행 실적 등이 있다. 가장 눈여겨볼 점은 신용등급이다. 신용등급이 'BB'보다 낮다면 재무 건전성이 좋지 않은 회사다. 이런 회사가 저가(低價) 입찰까지 했다면 더욱 조심해야 한다. 좀 더 좋은 것은 눈으로 직접 확인하는 것이다."

―일반인이 눈으로 본다고 좋은 시공사를 가려낼 수 있나.

"입찰 참여 업체에 시공 중인 현장을 보여 달라고 요구해라. 현장이 없거나 숨기려고 한다면 문제가 있을 가능성이 높다. 현장에 가면 일반인이라도 어떤 업체인지 느낌이 온다. 현장 펜스부터 말끔하게 정리된 곳이어야 한다. 문제 있는 회사는 금방 알 수 있다. 건축주와 현장 소장이 싸우거나 인부들과 문제가 있게 마련이다. 본사 방문도 필수다. 담당 임원이나 대표이사를 만나면 진짜 일하는 회사인지, 단순히 하도급 업체만 취합해서 영업으로 사는 회사인지 알 수 있다."

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―견적서에서는 뭘 봐야 하나.

"우선 견적서에는 설계 도면을 바탕으로 상세 항목이 정확히 기재돼야 한다. 예를 들어 '조명기구 일체 2000만원'이 아니라 조명기구의 규격, 제조 회사의 제품 번호, 개수까지 꼼꼼히 기재했는지 확인해야 한다.

간혹 견적서 금액이 낮은 경우 견적에 포함되지 않은 '견적 외 별도 항목'을 체크해야 한다. 예를 들어 견적서에 들어가야 할 토목·조경·지반조성공사 등을 별도 항목에 넣는 경우다. 싱크대·붙박이 가구·옥상 조경 등 반드시 필요한 공사비가 견적 외로 빠져 있는지 확인해야 한다."

―견적서에서 거품을 빼는 방법은.

"현장 근로자의 급여, 식대, 전기료 등 '일반 관리비' 항목을 눈여겨본다. 일반 관리비는 안 쓸 수 없는 돈이다. 특정 업체가 다른 업체보다 너무 적게 책정했다면 문제가 있다. 인건비의 경우 현장소장 월급 500만원, 반장급 300만원에 기타 실비를 포함해 월 900만원 정도가 기본이다. 만약 너무 낮다면 인력 투입과 현장 관리가 제대로 안 될 가능성이 있다."

―적정한 시공사 이윤은.

"시공사 이윤은 아무리 낮아도 3% 이상 생각해야 한다. 시공 이윤에는 본사 운영비, 하자 보수 예비비 등이 포함된다. 이윤이 2% 이하라면 최소한의 하자 보수 준비도 안 됐다는 의미다. 제대로 된 견적이라고 볼 수 없다. 너무 낮은 이윤을 써냈다면 자금 사정이 급박한 업체일 가능성이 있다."

※ 땅집고가 검증한 최고 건축가와 시공사를 '땅집고 건축매칭서비스'에서 만나실 수 있습니다.





한상혁 기자(hsangh@chosun.com)

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