[남자의 재테크]상가투자의 허와 실

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울]직장인 P씨(56)는 다니던 대기업을 퇴직하고 퇴직금과 모아둔 여유자금을 포함해 현금 6억 원을 가지고 있다. 6억 원이 전 재산이라 창업하기엔 겁이 나고 매달 안정적으로 월세가 나오는 상가투자를 고려하고 있다. 하지만 상가는 상권이 변하면 원하는 수익률이 나오지 않을 수 있고 공실로 장기간 방치돼 애물단지로 전락할 수도 있다. 상가의 투자 전략 및 주의 사항을 살펴보기로 한다.

◇상가의 특징 및 종류

서울 강남역이나 명동, 홍대 등의 유명상권에 가면 전용면적 33㎡(10평) 상가가 월세 400만원이 넘는다. 이 돈이면 다른 공적 연금(국민연금)이 없어도 평생 먹고 살 수 있다. 이처럼 일하지 않아도 매월 월급이 나오는 상가는 모든 직장인의 로망이다. 하지만 상가는 잘 알고 투자해야 하는 하이 리스크 하이 리턴 상품이므로 종류와 특징을 잘 파악해야 한다.

상가의 종류에는 단지 내 상가, 근린상가, 테마상가, 오피스 상가, 주상복합 상가 등이 있다. 단지 내 상가는 아파트 단지 세대를 위한 편의시설로 짓는 상가이다. 기본적으로 배후세대를 대상으로 한 상권이 형성돼, 공실 걱정은 없지만 매각차익은 낮은 편이다. 근린상가는 도로변을 따라 발달되어 있는 5~7층 내외의 상가건물로서 역세권에 가까울수록 가격이 비싸다. 상가 중에서 매각 차익이 가장 기대되는 상품이다. 업종으로는 병원, 호프, 커피숍, 미용실, 당구장, 노래방, 의류점, 식당 등이 들어선다. 테마상가는 보통 쇼핑몰이라고도 하는데 주로 지하철 역세권에 15층 내외, 대형으로 공급되는 상가로 동대문 두타, 밀리오레, 굿모닝시티가 예다. 테마상가는 보통 전용 5㎡(1.5평) 내외로 잘게 쪼개 등기분양하는 상품으로 소유주가 많아서 상가 운영주체의 일사불란한 통제가 없다면 성공하기가 쉽지 않다. 오피스상가는 주로 오피스건물의 1~3층이나 지하1층, 또는 가장 최상층에 형성된다. 최근에 뜨고 있는 상권 중의 하나인 서울 마곡지구에 오피스 상가가 많이 들어서고 있다. 주상복합상가는 저층(1~2층)에 상가, 위층에 아파트가 있는 주상복합아파트의 부속상가를 말한다.

◇상가투자 잘하면 열 자식 부럽지 않아

어떤 상가가 좋을까? 같은 돈이라면 1층 상가가 좋다. 1층은 걸어가다가 상가에 진입할 수 있어 공실 걱정이 적은 편이다. 반면 분양가가 높아 임대수익률은 낮다. 2층 이상의 고층 상가는 분양가가 낮지만 1층에 비해 공실 가능성이 높은 편이다. 하지만 임대수익률이 1층에 비해 높은 편이고 최근에는 1층보다도 높은 임대수익을 원하는 투자자가 선호하는 경우도 많다. 상가는 층마다 들어갈 수 있는 업종이 어느 정도 정해져 있기 때문에 거기에 맞춰 투자하면 된다. 가령 병원은 1층과 2층에 들어가는 경우는 거의 없다. 면적이 넓어야 하고 임대료가 저렴해야 하기 때문에 보통 3~5층에 많이 들어선다. 1층은 작은 면적으로도 영업이 가능하고 유동인구를 흡수할 수 있어야 한다. 빵집, 휴대폰 대리점, 부동산 사무소, 베이커리, 안경점, 커피숍, 미용실 등이다. 1층의 가게 면적이 작을 경우에는 1층과 2층에 함께 들어서는 경우가 많아지고 있다. 대표적인 것이 패스트푸드, 은행, 커피숍 등이다. 1층에 작은 공간이라도 얻어 유동인구를 흡수해서 2층의 넓은 공간을 활용하는 식이다.

상가를 투자할 경우에는 배후세대와 유동인구가 많은 곳이 좋다. 평소 씀씀이가 큰 직장인이 많은 사무실 밀집지역일수록 임대료가 높게 형성된다. 상가는 개별성이 강해서 반드시 도면을 보고 결정해야 한다. 위치상 건물 코너 상가가 가장 좋고, 코너와 함께 임대될 가능성이 높은 코너 옆상가도 좋다. 그리고 출입구 옆 상가도 사람들이 출입이 많아 접근성과 노출도가 좋다. 대단위 아파트로 둘러싸인 상가(일명 항아리 상권)도 다른 곳으로 상권 유효수요가 빠져 나가지 않아 좋은 편이다.

◇상권의 부침이 심해 상권과 분양가 잘 분석해야

상가 투자 시 주의할 점은 다른 대체 상권의 존재 가능성을 모니터링해야 한다는 것이다. 가령 당구장이 잘되고 있는데 근거리에 아주 대형으로 큰 당구장이 생기고 원두커피도 무상으로 제공한다면 기존 당구장의 영업력은 현저히 떨어진다. 그리고 높은 분양가는 피해야 한다. 아무리 입지가 좋아도 높은 분양가로는 세입자가 아무리 노력해도 지불할 수 있는 임대료에 한계가 있기 때문이다. 상가는 어느 정도 유효수요가 있어야 상권이 형성된다. 그 상권을 이용하는 아파트나 주택가의 배후세대가 기본적으로 있어야 안정적이다. 그러면서 유동인구와 외부에서 찾아오는 손님이 있으면 가장 좋다. 또한 상권이 활성화 되려면 아파트 입주 후 1~2년이 지나야하므로, 초기에 공실 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 한다. 한편 최근 상가임대차보호법 개정으로 모든 세입자는 10년간 영업권을 보장받을 수 있고, 환산보증금 일정금액 이하(세입자 중 95% 해당)의 세입자에게 연간 5%이하로만 임대료를 인상할 수 있음을 감안한다.

KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원 임채우

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