[부동산포럼]"부동산 공시가 현실화율 시급…조사·산정 전문성 필요"

[이데일리 노진환 기자] 2019 이데일리 부동산 포럼이 22일 중구 더 플라자 서울에서 열려 한만희(왼쪽) 서울시립대 국제도시과학대학원 교수의 사회로 전문가 좌담이 진행되고 있다. 왼쪽부터 한만희 서울시립대 국제도시과학대학원 교수, 김복환 국토교통부 토지정책과장, 김남성 한국감정평가사협회 감정평가사사무소협의회장, 김성달 경제정의실현연합회 부동산건설개혁본부 국장, 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 허윤경 간국건설산업연구원 주택도시연구실장.

[이데일리 김기덕 기자]“부동산 공시가격은 최빈값(가장 많이 나타난 값)이나 중앙값을 기준으로 삼는 적정 개념으로 삼지 말고 명확한 시장 가치로 바꿀 수 있는 시스템을 조속히 마련해야 한다.”

22일 서울 중구 소공동 더 플라자에서 ‘부동산 조사통계의 문제점과 개선 방향’을 주제로 열린 ‘2019 이데일리 부동산 포럼’에서 전문가들은 최근 논란이 되는 부동산 공시가격에 대해 보다 객관적인 개념인 시장 가치로 개정해야 할 필요가 있다고 입을 모았다.

◇‘공시가 현실화’ 한목소리… 적정 시세반영율 설정해야

이날 주제 발표자로 나선 임재만 세종대 산업대학원 부동산·자산관리학과 교수는 “현재 공시가는 시세반영률이 현저히 떨어지는데다 정부와 지방정부 간 적정 가격 수준이 달라 주택 소유자들의 불만이 크다”면서 “공시가를 시장 가치의 일정 수준으로 끌어올릴 수 있도록 시스템을 마련해야 한다”고 주장했다.

이를 위해 그는 현재 적정 가격으로 설정된 공시가 개념을 시장가치로 바꿔야 한다고 주장했다. 가령 현 공동주택 공시가격은 실거래가의 최빈값 또는 중앙값을 기준으로 삼는다. 만약 매매거래가 적거나 없는 경우 인근 지역 비슷한 유형의 공동주택의 실거래가를 기준으로 하거나 대상 단지 과거 실거래가, 현장 조사를 통한 인근 주택 가격을 기준으로 삼아 가격을 매긴다.

임 교수는 “공시가 도입 당시부터 부동산 조세저항에 대한 우려 때문에 낮은 시세반영률을 반영하고, 그동안 전년 대비 변동률을 중심으로 가격을 산정하고 있는 것이 가장 큰 문제”라며 “낮은 시세반영률을 끌어올려 지방 재정이 취약해지는 것을 방지하고, 지역·유형·가격대별로 공시가격 불형평성이 나타나는 것을 개선해야 한다”고 힘줘 말했다.

다만 공시가에 대한 적정 시세반영률에 대해서는 명확한 기준이 필요하다는 주장도 나왔다. 이날 포럼 패널 토론자로 나선 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “공시가의 낮은 시세 반영률을 끌어올리는 것에 대해서는 공감하지만, 어느 정도가 적정 수준인지 충분한 고민이 필요하다”며 “특히 변동성이 큰 시장 상황에서는 공시가 발표 과정에서 조세 저항이 클 수 있어 공시가와 시장 가치와 간 어느 정도 갭(gap·차이)를 둬야 적정한 지를 과거 통계를 통해 끊임없이 검토해야 한다”고 말했다.

◇“조사·산정 통합 보다 전문·독립성 강화 필요”

최근 논란이 된 표준 단독주택 공시가격과 개별 단독주택 공시가격 간 격차 해소를 위해서는 전문·독립성을 강화할 수 있는 방안이 마련돼야 한다는데 전문가들은 대체로 동의했다. 다만 공시가 산정 가격 주체에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

올해 국토부가 공시가 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 내세워 역대 최고치로 표준 단독주택 공시가를 끌어올렸다. 이 과정에서 표준 주택 공시가격이 지자체의 개별 주택 공시가 인상폭과 상이해 공시가격 적정성에 대한 논란이 일고 있다. 이에 최근 국토부는 지자체에 감사를 통보하며 공시가격 상향 조정을 요구한 바 있다.

김남성 한국감정평가사협회 감정평가사사무소협의회장은 “현재 감정원 주택 공시가격 산정 업무에 투입되는 500여명 중 감평평사가 200여명을 제외하고 나머지 직원은 비전문가로 보면 된다”며 “감정원이 독단적으로 공동주택과 표준 단독주택 공시가를 산정하는 것은 문제가 있다”고 꼬집었다.

이에 대해 김복환 국토교통부 토지정책과장은 “공시가 자체를 각 지자체에 조사·결정 권한을 넘기는 것은 조사 시가나 지역·가격·규모별로 다른 가격의 형평성을 유지해야 한다는 측면에서 무리가 있다”며 “연내 주택가격 통계의 정확성을 높일 수 있는 시스템을 마련할 계획”이라고 말했다.

임 교수는 감정원이나 외부 전문기관 등 어느 한 기관의 일원화를 통한 조사 통계 방식 보다는 전문성을 갖추고 독립·전문적으로 해당 업무를 수행할 수 있는 집단에 이를 맡겨야 한다고 주장했다.

그는 “우리나라 부동산 공시가격은 미국 등 해외와는 달리 전문가 집단이 이를 직접 평가·산정하고 이에 대해 중앙·지방정부 간 협의하는 과정을 거치지 않고 있는 것이 문제”이라며 “토지의 공시가격을 중심으로 한 공시제도로 설계하고, 중앙과 지방 정부 간 관계 재정립, 공시가 평가의 독립·전문성 강화가 시급하다”고 강조했다.