[남자의 재테크]좋은 부동산 펀드를 고르는 안목을 기르자

KB국민은행 WM스타자문단 김진영 수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울] 인구 고령화 심화에 따른 은퇴자금 마련의 필요성이 갈수록 커지면서 그동안 기관투자자의 전유물로 여겨졌던 부동산 펀드가 개인 투자자들의 많은 관심을 받고 있다. 그리고 부동산 펀드의 투자처도 국내 증시 변동성 확대, 부동산 규제 강화 등의 이유로 점차 해외로까지 다양해지고 있다.

그러나 대부분의 부동산펀드가 특정 기간 동안 환매가 제한되는 구조로 운용되며 일반 투자자의 입장에서는 쉽게 체크할 수 없는 여러 위험들을 가지고 있기 때문에 투자 전에 꼼꼼한 점검이 필요하다. 오늘은 부동산 펀드 투자 시 반드시 챙겨야 할 사항들에 관해 얘기하고자 한다.

첫째, 투자대상 부동산의 입지이다. 부동산 투자의 3요소가 있는데 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있을 정도로 입지는 투자 전에 반드시 챙겨야 할 부분이다. 일반적으로 주요 도시 핵심 상업지구 내에 위치한 오피스 빌딩과 같은 경우를 좋은 입지를 갖췄다고 평가한다. 꼭 핵심 상업지구가 아니더라도 향후 인근 지역에 확정 개발 계획이 있다면 양호한 입지 조건으로 볼 수 있다.

둘째는 부동산 펀드의 수익과 직결되는 공실률과 임차인이다. 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 고정수익은 투자대상 부동산의 임차인이 내는 임대료에서 발생한다. 따라서 건물에 비어 있는 공간이 많을수록 들어오는 임대료가 낮아지기 때문에 공실률 관리는 정기적으로 받는 고정수익에서 가장 중요한 요소라 할 수 있다. 또한 임대수익을 안정적으로 수취하기 위해서 믿을 만한 임차인을 장기로 유치하는 것이 매우 중요하다. 일반적으로는 신용도가 높은 단일 또는 소수 임차인이 펀드의 만기시점보다 장기로 임차할 경우 투자 안정성이 높다.

셋째는 투자대상 부동산의 매입가격이다. 싼 가격에 사서 비싼 가격에 파는 것은 모든 투자자산의 자본수익 창출에서 공통되는 부분이다. 기본적으로 부동산 펀드 상품 제안서나 투자계획서 등의 자료를 통해 감정평가기관에 의해 산출된 건물의 감평가가 펀드의 건물 매입가와 현저히 차이 나는지를 체크해야 한다. 이와 더불어 인근 지역에 있는 유사빌딩의 최근 매매사례를 함께 살펴보는 것도 필요하다.

넷째는 매도 가능성이다. 이는 투자원금 상환 여부와 직접 연결되는 사안이므로 특히 유의해서 살펴봐야 한다. 안정적인 임대수익을 얻더라도 향후 투자 부동산의 매각이 순조롭지 못하거나 매도가격이 하락할 경우 수익률이 하락할 우려가 있다. 보통 자산운용사는 부동산 펀드의 투자기간 종료 1년 전부터 후속 매입대상을 찾는다. 이때 다수 매입 희망자를 통해 건물 가치를 높여서 되팔기 위해서는 좀 더 안정적인 임차인을 찾아서 장기임대계약을 맺는다든지 증축, 용도변경 등 부동산 가치를 높이기 위한 노력이 필요하다.

마지막으로, 부동산 펀드 운용 경험이 많고 업계에서 검증된 자산운용사를 선택하는 것이 필요하다. 부동산 펀드의 경우 비교적 장기에 걸쳐 투자되고 상대적으로 환금성도 떨어지기 때문에 운용역량을 잘 갖춘 회사를 선택하는 것이 매우 중요하다. 특히, 과거 운용 상품의 수익률 체크와 더불어 예상치 못한 문제가 발생했을 경우 어떻게 수습했는지에 대한 확인도 반드시 필요하다.
KB국민은행 WM스타자문단 김진영 수석전문위원


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