상가·오피스도 `거래 실종`… 33개월 만에 최저

최고 핫플레이스로 불렸던 서울 용산구 경리단길. 가장 '목이 좋다'는 평가를 받는 국군재정관리단 초입의 거대 집합상가 절반 이상이 비어 있다. '맛집'으로 불리던 각종 레스토랑과 펍, 카페 등이 있던 이 건물 1층이 텅 비면서 쓰레기가 날리고 을씨년스러운 풍경을 연출한 지도 1년이 넘었다.

이곳에서 만난 한 동네 주민은 "임대료가 비싸도 장사가 잘돼 버틴 측면이 있었는데 경기가 안 좋아지고 미군들까지 평택으로 이전해 발길이 뜸해지면서 많이들 나갔다"고 말했다.

정부가 규제로 옥조인 주택시장의 침체가 상업·업무용 부동산으로 옮겨붙고 있다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 데 따르면 2월 상업·업무용 부동산 거래 건수는 전달인 1월(2만6580건)보다는 20.7%, 작년 2월(3만1566건)에 비해서는 33.2%나 줄어든 2만1079건에 그쳤다. 이는 2016년 5월(2만984건) 이후 최저치이며, 2월 거래량으로도 2016년 1만6726건 이래 가장 낮은 수치다.

일각에선 주택시장에 각종 규제가 들어가면서 상업·업무용과 오피스텔 등 부동산 시장이 '풍선효과'를 입어 잘될 것이라는 관측도 내놨지만 초기 몇 달에 그쳤던 것으로 보인다. 실제로 9·13 부동산 대책 발표 후 상업·업무용 부동산 거래는 반짝 늘어 작년 10월 3만2567건을 기록하며 연중 두 번째로 많은 거래 건수를 기록하는 듯했으나 11월부터 거래 건수가 떨어졌고 올해 들어 거래는 급락 수준으로 줄었다.

상업·업무용 부동산 거래가 줄어든 가장 큰 이유는 경기 불황이다. 자영업 경기가 계속 나빠지면서 동일 임대료 상황에선 임차인이 버티기가 어려운 상태가 된 것이다. 이는 건물주가 임차인을 찾기 어려워졌다는 것으로 해석해 볼 수 있다. 건물주 입장에선 고정으로 들어오던 임대료를 받지 못하면 현금흐름에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이 같은 상황이 알려지면서 초기 투자금 규모가 큰 상가·오피스 시장은 직격탄을 맞은 것으로 보인다.

작년 본격 도입된 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 상가·오피스 등 상업·업무용 부동산 거래를 위축시키는 요인이 됐다. RTI란 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표다. 결국 제대로 된 임차인이 있어서 월 고정적인 임대수익이 발생해야 은행 등 금융사도 대출을 해 준다는 얘기인데, 이 조건을 만족시키는 매물이 줄어들면서 거래가 위축됐다고 볼 수 있다.

수익률도 뚝 떨어졌다. 작년 전국 중대형 상가의 연 수익률은 4.19%로 전년(4.35%) 대비 0.16%포인트 하락했고, 소규모 상가의 연 수익률은 3.73%로 전년(3.91%) 대비 0.18%포인트 떨어졌다. 17개 시도 중 전년 대비 수익률이 상승한 지역은 대전이 유일했다. 서울은 중대형 상가의 작년 수익률이 3.8%로 전국에서 네 번째로 낮은 순위를 기록했고, 소규모 상가의 수익률은 2.99%로 전국에서 세 번째로 낮게 나타났다.

상업·업무용 부동산의 절반 이상을 차지하는 오피스텔 거래도 상태가 좋지 않다. 오피스텔의 2월 한 달간 거래 건수는 1만730건으로 전월(1만3850건) 대비 22.5% 감소했고, 전년 동월(1만6233건)보다 33.9% 줄었다. 오피스텔은 초기 투자 비용이 적고 안정적 임대수익을 올릴 수 있다는 점에서 은퇴자들에게 인기를 끌었던 상품이었다. 그러나 매입 가격이 오르는데 임대수익률은 하락하면서 투자 매력도가 핵심 지역을 제외하곤 떨어져 나타난 현상으로 분석된다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "주택시장을 비롯한 전반적인 부동산시장 침체가 상업·업무용 부동산에도 영향을 끼치고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

[박인혜 기자]

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