[대박땅꾼의 땅스토리]임야 투자 전, 확인해야 할 것

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 숨 막히게 바쁜 하루하루를 보내고 있노라면, 가끔은 도시의 소음에서 벗어나고 싶다. 잠시 잠깐 시골에 내려가서 오롯이 들리는 소리는 바람에 스치는 나무의 움직임. 밥 지어지는 소리. 풀벌레 소리뿐. 그 고요함을 2~3일 정도 느끼고 나면 다시 도시로 돌아갈 때쯤에는 “60대 이후에는 반드시 시골 내려와 산다”하고 다짐을 먹는다. 필자에게 도시는 전장과도 같은 곳이기에, 늘 조용한 전원생활을 꿈꾸게 되기 때문이다.

필자와 같이 전원생활을 꿈꾸는 사람들이 찾게 되는 지목은 전과 답만 있는 것이 아니다. 전 국토의 70%가 산지인 만큼 어쩌면 평평한 땅보다 산에 가까운 토지를 더 많이 찾아보게 될 것이다. 임야는 투자금에 있어도 상당히 매력적이다.

지난 칼럼에서 필자는 같은 가격이라면, 일반 농지에 비해 임야는 두 배가량의 면적을 얻을 수 있다고도 설명한 바 있다. 단점은 임야 땅 투자는 소형으로 나오는 경우가 매우 드물다는 사실이다.

우선, 앞서 필자의 로맨스처럼 전원생활을 염두에 두고 임야 땅 투자를 하고자 할 때에는 전원주택을 지을만한 땅인지를 들여다봐야 한다. 군사보호구역, 그린벨트, 상수원보호구역, 문화재보호구역과 같은 곳은 개발규제지역으로 전원주택 개발을 하여 살아가기에는 적합하지가 않다.

두 번째, 임야는 말 그대로 산이다. 산은 높다. 즉, 경사도가 존재하는 곳이다. 대개 경사도가 25도가 넘어가게 되면 산지관리법과 지자체 조례에 따라 개발이 금지되어 있다. 단, 강원도처럼 산지가 많고, 경사도가 대부분 높은 곳은 25도가 넘어도 되는 지역이니, 지자체의 조례를 한 번씩 확인해 보아야 한다.

세 번째, 두 번째와 이어지는 사항으로 나무 간 간격이 촘촘하면 촘촘할수록, 심어져 있는 나무가 나이가 많을수록 개발이 어렵다는 걸 기억하자. 대게 50년 이상 된 나무와 입목축적이 평균치보다 50% 이상 이면 허가가 나지 않는다.

이러한 임야 땅 투자 시에 알아두면 좋은 사이트가 있으니 바로 [산지정보시스템]이다. 아마 많은 독자들이 [토지이용규제확인원]을 떠올렸을지 모르지만, 토지이용규제확인원을 살핀 후 산지정보시스템까지 살펴보도록 하자. 이 시스템은 내가 알고자 하는 산지에 대하여 토양이나, 산지구분현황, 지형, 산림정보 등을 제공하기 때문에 토지이용규제확인원보다 훨씬 자세하고 상세한 산지정보를 확인할 수 있다.

이제부터 농지투자 시에는 ‘토지이용규제확인원’을 임야는 ‘산지정보시스템’을 살펴보는 습관을 들여보도록 하자.