[대박땅꾼의 땅스토리]토지보상과 토지수용

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지보상이라는 것이 있다. 이것은 나라에서 신도시를 만들거나 역사를 만들거나 도로를 놓거나 공항을 짓는 것처럼 나라의 사업을 위해 토지가 필요할 때 발생한다. 온 나라가 정부의 땅이라면 있을 수 없겠지만 그 땅에는 이미 주인이 있으니 나라에서는 이것을 공익사업을 위해 사용하겠노라 수용을 한다. 대신 현금이나 채권, 권리 등을 지급하는 데 이것을 토지보상이라고 한다.

하지만 ‘수용’이라는 단어는 기분이 좀 언짢다. 왠지 손해를 보는 것 같은 기분도 든다. 이유는 토지보상을 받았을 때 보상평가의 기준이 인근 비슷한 조건의 토지 시세를 참고해 평가하기 때문이다.

보상평가시 평가가격은 표준지의 공시지가, 시점요인, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등을 모두 고려해 산정되는데 보상받는 사람 입장에서는 ‘더 비싸게 받아내고 싶다’는 마음이 강해지니 분쟁이 일어난다. 그도 그러할 것이 해당 위치에 역사가 생긴다면 인근 토지는 그 역사의 영향으로 두세 배는 기본으로 땅값이 상승하는데 속이 터지지 않을까? 그래서 이러한 보상이 들어간 지역을 방문하면 곳곳에 플래카드로 ‘토지수용반대’라는 단호한 글씨체가 자주 목격되곤 한다.

토지가 수용되면 무조건 손해만 보는 것일까? 꼭 그렇지만은 않다. 보통 도로나 철도를 개설하기 위해 토지를 수용하는 경우에는 토지보상금이 공시지가대비 대지는 150%, 농지는 130%, 임야는 110%수준으로 보상비를 받는 것이 통상적이라 볼 수 있다.

이렇게 토지가 수용되면 좋은 점도 있다. 우리가 토지를 양도할 때는 그것이 수용된다고 하더라도 수익이 발생하면 양도세를 내야 하지만 토지수용시 중과세 등이 배제된다. 대표적으로 양도소득세가 감면되는데 수용에 의해 보상을 현금으로 받으면 10%, 채권으로 받으면 15%를 감면해 준다.

특히 토지보상이 일어나면 주변의 지가도 함께 상승하게 된다. 보상을 받은 사람들이 확신을 가지고 바로 인접한 토지에 재투자하는 순환이 일어나기도 한다. 정부는 올해 22조원 규모의 토지보상금을 풀 예정이라고 밝혔다. 역대급이라는 평가가 나온다.

주거부동산과 상가부동산 규제에 토지로 이동하는 투자자들의 발걸음도 빨라지고 있는 현실이다.

문제는 토지보상을 노린 투자는 상당히 변수가 많다는 점이다. 엄청날 것이라는 결과와는 달리 투자 후 오히려 손해를 볼 수도 있다. 원하는 대로 만족할만한 결과가 순순히 나온다면 토지보상 관련 청구소송 등이 일어날 리가 없다.

전문가들은 토지보상을 노리는 투자는 상당히 고수의 길이라고 말한다. 언론에서 쉽게 상상이 되지 않는 토지보상금을 이야기한다고 급히 투자해 손해 볼 필요는 없다. 천천히 확실하게 살펴 휩쓸리는 일 없이 바라보는 자세가 필요한 요즈음이다.