[남자의 재테크] 부동산 투자의 새로운 대안 '부동산 성형'

임채우 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

[스포츠서울] 몇해 전 케이블방송에서는 ‘성형 버라이어티 쇼’들이 인기를 끌었다. 성형에 대해서는 개인마다 찬반 의견이 엇갈릴 수 있기는 하지만, 방송에서는 외모 문제로 심각한 고통을 받는 사람들이 성형을 통해 스펙터클한 변신에 성공하는 모습이 그려졌다.

재테크 관점에서 보면 부동산 투자에서도 가치증대 방법으로 성형이 활용될 수 있다. 여유 자금이 10억원 이상 가지고 있는 사람이라면 누구나 자기만의 건물을 갖고 싶어 하는데, 대출 50%를 일으킨다 하더라도 20억원에 불과하다.

최근 몇 년간 저금리에 따른 건물가격 상승으로 임대수익률은 연 3~4%에 불과한 상황이다. 대출금리가 3% 중후반까지 올라선 현 상황에서는 일반적인 건물매입은 메리트가 없을 수 있다. 하지만 오래된 노후건물을 매입해 리모델링을 하거나 신축을 하는 방법이 대안이 될 수 있다. 성형을 통한 가치상승에 투자하는 방법이다.

부동산 성형(리모델링)은 건축물의 기둥, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외관을 수선, 변경, 증설하는 것을 말한다. 부동산 리모델링은 범위가 아주 넓어서 외관만 고칠 수도 있고, 건물 내부인 계단, 화장실, 창호 뿐만 아니라 전기, 수도 공사 등을 포함할 수 있다.

여기에 해당하는 것이 오래된 낡은 단독주택이다. 노후 단독주택은 주거지역에 들어서기 때문에 금액이 높지 않아 여유자금 10~20억원 정도 있으면 투자가 가능하다. 기존 건물은 가격이 비싸고 매물도 많지 않기 때문에 대안으로 단독주택을 매입해 상가로 용도 변경한 후 임대료 인상을 하면 건물 가치는 자연스럽게 올라갈 수 있다. 서울의 북촌, 서촌, 홍익대 인근의 서교동, 연희동, 연남동, 강남 이면 상권, 이태원 경리단길 이면 상권이 대표적이다. 이러한 곳은 지금은 예쁘고 멋진 건물로 재탄생했지만 원래는 단독주택이었던 곳이다.

아주 최소한의 외관 변경만으로 성공한 사례를 하나 소개한다. 1층은 횟집, 지하는 노래방, 2층과 3층은 주택으로 되어 있는 상가주택을 6년전 17억원에 구입해 주택 부분을 상가로 용도변경 하고, 주차장을 깨끗하게 정비하고, 옥상 방수공사를 한 후 새로운 임차인을 들였다. 지하는 바가 들어왔고, 1층은 캠핑음식점, 2층과 3층은 한 임차인으로 레스토랑이 들어왔다. 세입자들은 본인의 비용으로 외관과 내부를 모두 수리했다. 이를 통해 보증금 1억원에 월 400만원이던 임대료가 보증금 8000만원에 월 750만원으로 껑충 뛰어 오르게 됐고 지난해 34억원에 매매됐다. 부동산 성형을 통해 불과 6년 만에 매입가 대비 거의 2배 수준으로 가치가 상승한 것이다.

하지만 모든 물건이 이처럼 높은 시세차익을 보장해 주진 않는다. 갖춰야 할 조건이 몇 가지 있다. 우선 상권과 입지를 잘 파악해야 한다. 현재는 단독주택이지만 상가로 용도변경을 한 후 세입자를 구할 수 있는 곳이어야 한다. 그러려면 어느 정도 상권이 형성되고 있어야 한다. 공방, 화랑, 카페, 음식점 등이 하나 둘 들어오고 있는 상권이 좋다. 상가가 전혀 없는 상권에서 상가로 용도변경하는 것은 위험할 수 있다. 주변에 상가를 이용할 수 있는 배후세대와 직장인이 있는지 확인하는 것도 필수이다.

두 번째 가시성이 좋아야 한다. 상기 사례도 코너에 위치해 눈에 잘띄는 위치에 있었다. 꼭 코너가 아니더라도 가시성과 접근성이 좋아야 한다.

세 번째 리모델링 비용을 들여 고친 후에 임대료를 얼마를 받을 수 있는지 철저히 조사해야 한다. 인근 사례가 없다면 비슷한 지역의 리모델링 사례를 참조해도 좋다.

네 번째 세입자를 내보낸 후 리모델링을 해야 하므로 세입자 명도 가능성을 확인해야 한다. 특히 상가임대차보호법 변경으로 기존 세입자는 10년간 영업권을 보장받을 수 있으므로 명도 가능여부를 반드시 체크해야 한다.
임채우 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원


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