[남자의 재테크] 2019년 달라진 주택임대 관련 세법

이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사

[스포츠서울] 주택이 투자대상으로 인기가 높은 것은 임대를 통해 안정적인 월세 수입과 가격 상승에 따른 시세차익 두마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다. 지난해까지는 주택가격 안정화에 초점을 맞춘 각종 대책들이 쏟아져 나왔다. 이 중 주택임대소득과 관련해 2019년부터 달라지는 사항들을 살펴보자.

2018년까지 주택임대소득은 연 2000만원 이하라면 비과세 대상이었고, 1주택자는 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택의 임대소득이 아니라면 2000만원을 초과하더라도 비과세 대상으로 적용돼 왔다. 그리고 주택임대시 보증금을 받는 경우에는 3주택 이상 소유자의 경우에만 ‘(보증금 총액-3억원)×60%×1.6%’를 월세 합계액으로 환산해 임대소득에 반영하도록 하고 있었는데 이때 전용면적 60㎡이하의 주택은 주택수에서 제외했다.

하지만 2019년부터는 기본적으로 주택임대소득이 연 2000만원 이하라 하더라도 과세 대상으로 변경됐다. 여전히 기준시가 9억원을 초과하지 않는 1주택자라면 금액과 상관없이 비과세 대상이기는 하지만, 그 외에는 주택임대소득 2000만원 이하시 분리과세, 2000만원 초과시 종합과세 대상으로 분류된다. 보증금 월세 환산시 예외로 하던 전용면적 60㎡이하의 주택도 더 이상 예외적용 대상이 아니다. 예외적용 대상이 40㎡이하로 축소되었기 때문이다.

세법 내용이 바뀐 것은 아니지만 월세소득에 대해 어느 정도의 세금을 내는지를 이해하려면 경비율과 세율에 대해서도 알아둘 필요가 있다. 세금은 수입에서 비용을 차감한 이익(소득)에 대해 부과하게 되는데, 경비율은 수입의 일정 %를 비용으로 인정해 준다는 의미이다.

월세 합계가 2000만원 이하인 경우 경비율은 주택임대사업자로 등록시 60%, 미등록시 50%가 적용된다. 주택임대소득 이외에 다른 종합소득이 2000만원 이하라면 추가로 400만원을 경비로 인정받을 수 있다.

월세 합계가 2000만원을 초과하면 이를 포함한 총 사업소득 수입금액 크기에 따라 경비율이 달라진다. 2400만원 이하는 42.6%이며, 2400만원 초과 7500만원 이하는 10.2%, 7500만원을 초과한다면 5.1%만 인정된다.

월세 합계가 2000만원 이하인 경우에는 경비율이 반영된 소득에 대해 15.4%의 세율이 적용되며 분리과세 되지만, 2000만원을 초과한다면 다른 소득과 합산해 소득구간에 따라 6.6~46.2%의 종합소득세율이 적용된다.

이런 구조로 인해 월세 합계가 2000만원 이하라면 세금 부담도 크지 않지만, 2000만원을 초과하면 다른 소득이 많을수록 세금부담이 크게 늘어날 수 있다는 점을 간과하지 않아야 한다.

한편 세법 개정으로 분리 과세되는 주택임대소득만 있는 사업자도 세무서에 임대사업자 등록이 의무화된다. 2019년 이전에 주택임대 사업을 개시한 경우라도 2019년 말까지 등록해야 하며, 2020년 이후 발생하는 소득분부터는 사업자등록을 하지 않는 경우 수입금액에 0.2%의 가산세가 부과된다.

이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사


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