[단독]서울 아파트값 80% 오를 동안 ‘실거래가 반영률’은 낮아졌다

참여연대 ‘공시가격 추이 분석’

불평등한 주택 보유세 구조 원인

부동산 공시가격 체계가 전면 개편된 2006년 이후 서울 아파트값은 크게 상승했지만 공시가격의 실거래가 반영률은 하락한 것으로 나타났다. 공시가격은 재산세 등 보유세와 건강보험료 등의 산정 기준으로 활용된다. 공시가격이 실거래가를 낮게 반영하면서 집값이 급등해도 세금은 적게 내는 불공평한 구조가 형성된 것으로 지적된다.

16일 경향신문이 입수한 참여연대 이슈보고서 ‘2006년 이후 서울 아파트 공시가격 추이 분석’을 보면 지난해 서울 아파트의 평균 실거래가는 2006년 대비 79.6% 상승했다. 그러나 서울 아파트 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 2006년 68.4%에서 지난해 63.7%로 4.7%포인트 떨어졌다. 참여연대는 2006년부터 지난해 7월까지 매매가 이뤄진 서울 아파트 총 163만8442건을 분석해 이 같은 결과를 내놨다.

서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 대체로 실거래가 추이와 반대 양상을 보였다. 집값이 급등했던 2017년 실거래가는 6억1894만원으로 전년(5억3607만원)보다 8287만원 상승했으나 실거래가 반영률은 64.1%로 전년(64.7%)에 비해 0.6%포인트 떨어졌다. 반대로 실거래가가 전년(3억4989만원)보다 2856만원 하락한 2007년에는 실거래가 반영률이 69.1%로 전년(68.4%)에 비해 0.7%포인트 올랐다.

‘빚내서 집 사라’는 정책으로 집값이 불붙기 시작한 2012년(73.9%) 이후에는 공시가격의 실거래가 반영률이 줄곧 하락했다. 2012년과 지난해를 비교하면 6년 새 무려 10.2%포인트 떨어졌다. 같은 기간 서울 아파트 실거래가는 1억8371만원 상승했다.

공시가격이 집값(실거래가)을 따라가지 못하면서 고가주택이 밀집해 있는 강남·서초·용산·송파구의 실거래가 반영률은 2017년 이후 서울 평균보다 낮았다. 그러다보니 고가주택을 보유한 사람들은 수억원대 시세차익을 얻으면서 극히 적은 보유세를 납부해왔다.

예컨대 강남구 개포동 ‘개포주공4단지’(전용 41.99㎡)를 2006년부터 소유한 집주인이 얻은 시세차익은 8억원이 넘는 반면 지난 13년간 납부한 보유세는 이의 1.8% 수준인 1460여만원이다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com

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