임대차 기간 ‘2년→1년 쪼개기’ 계약으로 임대료 올리는 ‘꼼수 등록임대’

‘연 5% 이내 인상’ 상한제 악용

“계약기간 2년 규정돼 있지만

집주인 1년 단위 계약 요구 늘어”

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 아파트 전셋값이 꿈틀대면서 전월세 상한제를 적용받는 ‘등록 임대주택’이 임대차 시장에서 주목받는 가운데 임대료를 올리기 위한 집주인의 ‘꼼수계약’이 고개를 들고 있다. 연 5% 이내까지 임대료를 올릴 수 있는 현행 규정을 악용해 통상 2년 단위의 임대차 계약을 1년 단위로 ‘쪼개기 계약’을 통해 1년마다 임대료를 올리고 있는 것이다.

서울 강남구의 한 공인중개사무소 대표는 “주택임대차 보호법에서 계약 기간은 2년으로 규정하고 있지만 집주인과 세입자가 합의하면 1년 단위 계약도 가능하다“며 ”이에 최근 일부 임대사업자 가운데 임대차 계약시 특약사항에 1년 단위로 재계약하자는 조건을 넣어 연 5%씩 임대료를 올리는 사례가 더러 있다”고 말했다.

심지어 일부 집주인은 새로운 세입자를 구하면서 이전 보증금의 5%만 올려서 임대차 계약을 체결하고, 대신 주변 임대료 시세를 고려한 일정 차익은 직접 집주인 개인통장으로 보내달라는 경우도 있다고 덧붙였다.

현행 등록 임대주택은 전·월세 세입자가 임대료 연체 등의 귀책 사유가 없는 한 집주인이 등록한 임대의무기간(4년 또는 8년 이상) 동안 계속 거주할 수 있고, 무엇보다 임대료 인상도 이전 전세금 대비 연 5% 이내에서만 올리도록 제한하고 있다. 세입자의 주거 안정성을 보호하기 위한 것으로 대신 정부는 집주인에게 양도소득세나 종합부동산세, 취득세 감면 등의 혜택을 주고 있다.

그러나 일부 집주인은 이처럼 1년 단위 임대차 계약 등을 통해 이같은 정책을 무력화시키는 것이다. 특히 주무부처인 국토교통부는 등록 임대주택 활성화 대책을 추진하면서 통상 전·월세 임대차 계약은 2년 단위로 보장하는 만큼 등록 임대주택은 2년간 임대료 인상이 5% 이내로 제한받는 효과가 있다고 대대적으로 홍보했지만 현실은 구멍뚫린 정책인 셈이다.

실제로 얼마 전 등록 임대주택인데도 이전보다 10% 더 올린 전세금으로 계약을 체결한 세입자 A씨는 “집주인의 요구에 따르지 않으면 애초에 계약을 하지 않겠다고 해서 당장 전셋집 구하는 게 급한 상황에서 이를 수락할 수 밖에 없었다”고 말했다.

국토부는 9·13 부동산 대책을 통해 임대료 인상 및 임대의무기간 등 임대조건을 위반할 경우 과태료 처분을 종전 1000만원에서 3000만원까지 강화했다. 하지만 집주인의 압력에 세입자들이 입을 닫을 경우 사실상 ‘처벌 강화’ 효과도 볼 수 없게 된다.

한국공인중개사협회 관계자는 “집주인의 요구에 따른 1년 단위 재계약 행태는 임차인에게 불리한 것으로 임대차보호법을 위반된 약정(約定)으로 볼 수 있다”며 “그러나 현실적으로 집주인과의 갈등을 우려해 이를 논란화하지 않는 경우가 많을 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “등록 임대주택은 상대적으로 서민들이 찾는 주택인만큼 임대의무 기간 동안에는 1년 단위로 재계약을 하거나 추가로 임대료를 받는 행위는 모두 무효하다라는 식의 제도 보완이 필요해 보인다”고 지적했다.