[남자의 재테크] 두 얼굴의 오피스텔, 세금차이는?

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사

[스포츠서울] ‘두 얼굴의 사나이’는 하나의 신체에 상반된 두 인격이 존재하는 인물을 뜻하는데, 남자들이 열광하는 마블의 영웅 캐릭터 ‘헐크’를 주인공으로 한 1970년대 드라마이기도 한다.

부동산 재테크 대상으로 많이 활용되고 있는 오피스텔도 ‘헐크’와 같이 두 얼굴을 가지고 있다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무용 시설에 해당되지만, 세법에서는 주거용으로 사용하면 주택으로 간주되기 때문이다.

오피스텔은 상대적으로 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 대상이기 때문에 투자자들의 관심의 대상이 되고 있다. 하지만 오피스텔을 취득해 업무용 시설로 임대하는지, 아니면 주거용 시설로 임대하는지에 따라 세금 문제가 달라지기 때문에 이를 잘 알아둘 필요가 있다.

오피스텔을 임대하는 경우로서 상시 주거용으로 임대를 하는 경우에는 주택임대로서 임차인의 부가가치세 부담을 경감시켜주기 위한 정책적 고려에 따라 부가가치세 면세용역에 해당된다. 이와 반대로 사무실 용도로 임대하는 경우에는 부가가치세 과세대상 용역에 해당된다. 따라서, 오피스텔을 사무실 용도로 임대를 할 경우에는 임대수입에 대하여 부가가치세법상 과세사업자로서 부가가치세를 부담하여야 하고, 분양받을 때 부담하는 건물분 가액에 대한 부가가치세를 공제 또는 환급을 받을 수 있다.

반면, 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우에는 면세용역인 주택임대용역을 공급하는 면세사업자가 되고 오피스텔 취득 시 부담하는 부가가치세는 환급받을 수 없는 것이 원칙이다.

이때 오피스텔을 분양받아 임대 개시 전에 사업자등록을 한 자가 오피스텔 취득과 관련해 부담한 부가가치세 매입세액을 공제받고 해당 오피스텔을 부가가치세가 면제되는 상시 주거용으로 임대하면 어떻게 될까. 이런 경우는 사업자가 부가가치세 과세사업과 관련해 취득한 오피스텔을 자기의 면세사업을 위하여 사용하는 것으로서 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 보도록 하고 있다. 즉, 면세로 전용하는 시점에 부가가치세를 부담해야 한다. 다만, 취득 이후 면세로 전용하는 시점까지 경과 시기에 따라 과세표준을 달리 계산하고 있다.

건물의 경우 부가가치세 1과세기간(6개월) 경과에 따라 취득가액의 5%를 감액한 금액을 면세전용자산의 과세표준으로 하여 부가가치세를 부담하게 된다. 취득 이후 10년간(20 과세기간) 주거용이 아닌 사무용으로 임대한 이후 주거용인 면세로 전용되는 경우에는 5%씩 감액되어 추가적으로 납부할 세액은 발생하지 않는다.

이와 반대로 면세사업에 사용되던 오피스텔을 과세사업용으로 전환해 사용하는 경우에도 당초 공제받지 못한 매입세액 중 일부를 공제받을 수 있으므로 잘 챙겨야 한다. 즉 과세사업으로 전환 시 오피스텔 취득 당시 공제되지 아니한 매입세액을 마찬가지로 경과 과세기간을 기준으로 과세사업에 사용하는 시점에 확정신고를 할 때 ‘과세사업전환 감가상각 자산 신고서’를 작성하여 신고하면 공제해준다.

다만, 당초 주거 등 비사업목적으로 취득한 오피스텔을 취득 후 과세사업에 사용하게 되는 경우에는 당초 사업자 신분이 아니기 때문에 매입세액 공제가 불가능하다. 주거용 면세용역관련 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 더해져서 추후 오피스텔 매각 시 양도가액에서 차감되어 양도소득세 부담을 줄이는 효과는 있다.
조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사


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