[알쏭달쏭 부동산 법률상담] 임대기간 도중 임대료 증액, 얼마까지 가능할까?

임대차 계약서에서 임대 기간 도중 임대료를 증액할 수 있도록 정하고 있는 경우가 있다. 오늘은 이 부분에 대해 독자들이 궁금해하는 사항들을 정리하고자 한다.

먼저, 임대료 증액 한도다. 임대인이 주택임대사업자라면 의무임대기간 중에는 임대료를 연 5% 내에서만 증액할 수 있다. 또 임대료는 임대기간 첫 1년 동안에는 증액하지 못하며, 임대 기간 도중 임대료를 증액했다면 그로부터 최소 1년이 지나야 다시 증액할 수 있다(민간임대주택에 관한 특별법 44조 2항, 3항).

여기까지는 법에서 정한 내용으로, 주택임대사업자라면 다 알고 있을 것이다. 유의할 점은 국토교통부는 기존 세입자와 계약을 갱신하거나 신규 세입자와 계약을 새로 체결할 때도 이 같은 조항이 적용된다는 입장을 취하고 있다는 점이다(국토교통부 2017년 7월 28일 유권해석). 이에 따르면 주택임대사업자는 의무 임대 기간에는 기존 세입자와 계약을 갱신하는 방법으로도 이 제약을 벗어나지 못하며 후속 세입자와 임대료를 정할 때도 이 제약을 받는다.

다음으로 증액분 계산 방법이다. 예를 들어 임대료가 보증금 6000만원, 월세 60만원이라고 가정해 보자. 이때 1년 후 임대료 상한은 얼마인가. 법에서는 임대료를 임대보증금과 월세를 포함한 개념으로 정의하고 있다. 따라서 보증금과 월세 상한은 각각 5%씩 증액한 보증금 6300만원, 월세 63만원이 된다. 만약 보증금은 6000만원 그대로 두고 월세만 증액한다면 월세 상한은 어떻게 될까. 이때는 보증금을 300만원 증액하는 대신 증액분 300만원을 월세로 전환해서 계산한다.

따라서 보증금을 월세로 전환하는 비율이 얼마냐에 좌우된다. 이 비율을 전월세전환율이라고 한다. 민간임대주택법에서는 전월세전환율이 한국은행 공시 기준금리+연 3.5%를 초과하지 못하도록 정하고 있다. 현재 기준금리가 1.5%이므로 연 5%가 상한인 셈이다.

이 사례에서 전월세전환율을 연 5%로 정했다고 가정하면 보증금 300만원을 월세로 전환한 금액은 1만2500원이 된다. 따라서 월세 상한은 이 금액을 사례에서 본 금액에 더한 64만2500원이 된다. 그러면 만약 보증금을 5000만원으로 한다면 어떻게 될까. 이때는 월세로 전환될 금액이 1300만원이 된다. 계산하면 월세 상한은 68만4167원이 된다. 보증금을 7000만원으로 한다면 월세 상한은 60만833원이 된다.

다만 보증금을 임대 기간 도중에 변경하는 것은 임차인의 재무 사정에 큰 영향을 미친다. 그러므로 사전에 세입자와 충분히 협의해서 진행할 필요가 있다. 또 그간 임대차 관례상 전월세전환율을 미리 정하는 경우는 드문데, 이 또한 미리 정해 두는 것이 임대인과 임차인 모두에게 바람직하다.

[공승배 트러스트 부동산 변호사]

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