"부모님 집에서 독립하는데 주담대 될까?"…사례별 부동산대출

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[머니가족]1주택 및 2주택 이상 다주택자 예외적 주담대 가능 사례는

#부모님과 함께 사는 나신상씨는 집에서 직장까지 출·퇴근하는데만 매일 3시간이 걸려 독립을 결심했다. 나씨는 직장 근처에 작은 아파트를 사기 위해 그동안 모은 월급을 계산해 봤지만 집값이 너무 많이 올라 자금이 턱없이 모자랐다. 나씨는 부모님에게 손을 벌리기도 미안해 주택담보대출(주담대)을 받으려 한다. 나씨는 무주택자이지만 부모님이 집을 한 채 보유하고 있는데 주담대가 가능할까.

9·13 부동산 대책으로 초강력 대출 규제가 시행되면서 무주택세대를 제외한 주택보유세대는 원칙적으로 주담대가 금지된다. 하지만 나씨처럼 ‘모호한 1주택자’들은 상황에 따라 주담대가 가능한 경우도 있다. 이번 규제는 은행 돈을 활용한 투기를 막고 실수요자를 위한 대출은 유지한다는 취지에 따라 주택보유세대에도 주담대가 가능하도록 예외 규정을 뒀기 때문이다.

나씨는 1주택 세대에 포함돼 규제지역(투기지역·투기과열지구, 조정대상지역)내에 주택 신규 구입을 위한 주담대가 원칙적으로 불가능하다. 하지만 ‘부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가’는 예외 규정이 적용돼 주담대를 받을 수 있다. 다만 재직증명서와 회사에서 확인받은 본인의 ‘근무지 확인 증명서’ 등의 서류를 제출해야 한다. 주택보유세대지만 주담대가 예외적으로 가능한 사례를 풀어봤다.

◇1주택세대, 기존 주택 팔지 않고 주담대 가능한 경우

#조정대상지역에 거주하고 있는 맞벌이 부부 A씨는 올해 초등학교에 진학하는 자녀를 돌봐줄 사람이 없어 초등학교 고학년이 될 때까지 부모님께 육아를 부탁드렸다. 부모님과 같은 집에 거주하는 것이 불편해 집 근처에 부모님이 거주할 주택을 매수하기 위해 대출을 신청했다.

미취학 또는 초등학생 자녀 돌보거나 자녀 교육환경을 개선하기 위해 주택을 추가 매수하는 경우 기존 주택을 팔지 않아도 주담대가 가능하다. 이때는 자녀의 재학증명서와 가족관계증명서를 은행에 제출하고 규제지역 내 신규 매수한 주택에 부모님이 입주해야만 한다.

#장기간 정기적으로 통원 치료가 필요한 B씨는 규제지역에 있는 병원 근처에 거주하며 편리하게 치료를 받기 위해 병원 인근에 주택을 구입하기 위한 용도로 대출을 신청했다. 질병 치료를 위해 주택을 추가 매수하는 경우 해당 병원에서 발급받은 진단서와 신규 주택으로 전입을 증명하는 전입증명원을 은행에 제출하면 기존 주택을 팔지 않고도 주담대가 가능하다.

이밖에 타 지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우와 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 맞벌이 부부가 불가피하게 2주택을 보유해 실거주하는 경우도 주담대를 받을 수 있다.

◇1주택세대, 기존 주택 매각 조건으로 주담대가 가능한 경우

#C씨는 규제지역 내 20평대 아파트에 자가로 살다 같은 단지 내 30평대 아파트를 매수해 이사가고자 주담대를 신청했다. 기존에 거주하던 20평대 아파트를 부동산에 내놨으나 매수 희망자가 없어 일단 전세를 놓고 2년 이내에 처분할 계획이다.

다른 집을 사서 이사 가는 경우 은행과 기존 주택을 2년 내에 처분하기로 약정을 맺으면 주담대를 받을 수 있다.

◇2주택세대도 생활안정자금 대출은 가능

#주택을 2채 보유한 D씨는 조만간 딸이 해외 대학에 입학할 예정이다. D씨는 딸의 대학 등록금과 거주비, 용돈 등 유학자금을 계산해보니 매년 1억원씩은 필요할 것 같아 주담대를 신청했다.

2주택 이상 보유세대도 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결하면 각 지역별 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 1억원까지 생활안정자금 대출을 받을 수 있다.

2주택 이상 보유세대는 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하거나 2주택을 2년 이내에 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내에 신규 주택을 구입하는 경우에도 주담대를 받을 수 없다. 임차보증금반환 목적이더라도 주담대는 불가능하다.

다만 기존 주택 중 한 채를 팔기로 하고 매매계약서와 계약금 납입내역 등을 증빙한 경우에는 1주택자와 마찬가지로 임차보증금반환 목적의 주담대를 받을 수 있다.

◇오피스텔과 지방 노후주택, 분양권 있는 다주택자는 전세대출 가능

#맞벌이로 연소득이 1억원 미만인 F씨는 직장 가까운 곳에 전세를 얻고 싶지만 지방에 20년 이상 된 노후된 단독주택과 서울에 집 1채를 가지고 있는 다주택자다. 다만 지방에 있는 단독주택은 거리가 멀어 직접 거주할 수 없는데다 오래된 집이라 팔리지도 않는다.

2주택 이상 보유세대는 전세자금대출이 아예 금지된다. 하지만 지방의 노후된 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 경우나 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 주택 보유수 산정에 제외돼 1주택세대에 해당해 부부합산 연소득이 1억원 이하인 경우 전세자금대출을 받을 수 있다. 분양권과 조합원 입주권도 현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 전세자금대출시 주택 보유 수에 포함되지 않는다.

◇임대업자 기존 대출 만기 연장시에는 LTV 40% 적용 안해

#주택임대사업을 하는 G씨는 투기지역 내에 건물을 사면서 건물가격의 70% 정도를 대출받았다. 조만간 대출만기가 돌아오는데 새로운 규제로 투기지역과 투기과열지구에는 LTV 40%가 적용된다고 하는데 기존 대출 일부를 상환해야 하는지 걱정이다.

대출자가 임대업을 계속 영위할 경우에는 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능하다. 하지만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준인 40%를 적용받는다.

이미 주담대가 있는 임대사업자는 투기지역 및 투기과열지구에서 주택취득 목적의 신규 주담대는 금지된다. 다만 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 대출은 가능하다. 제조업과 주택임대업 등 복수의 사업자등록증을 보유한 사업자가 제조업 영위 목적으로 사용하려는 경우에는 LTV 40% 규제 없이 대출을 받을 수 있다.

한은정 기자 rosehans@mt.co.kr

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