[대출규제 강화되나-상] 치솟는 서울 집값…DSR 기준 낮아질까?

금융당국이 다음달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 본격적으로 도입하기로 한 가운데, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 80%를 넘으면 '위험대출'로 규정하는 방안을 추진하고 있다.

이는 현재 대부분 시중은행이 시행하고 있는 이른바 '고(高)DSR' 위험대출 기준선을 100%에서 끌어내린다는 의미다.

DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되는 규제인 만큼, 고DSR 기준선을 끌어내리는 것은 시중에 공급되는 유동성을 줄이는 효과를 낸다. 최근 부동산 시장 불안 요인 가운데 하나로 지목되는 대출을 광범위하게 옥죄는 효과가 예상된다.

8일 금융업계에 따르면 시중은행들은 지난 3월부터 가계대출에 DSR 규제를 적용하고 있다. 대부분 DSR 100%를 고DSR로 정해 이를 초과하는 대출은 심사를 까다롭게 하고 있다.

DSR은 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 차지하는 비율이다. 연 소득 4000만원인 사람이 한해 대출 원리금으로 4000만원을 갚아야 한다면 DSR 100%다.

이와 관련 금융당국은 고DSR 기준선을 80% 또는 그 이하로 보고 있다.

이처럼 강화된 DSR 규제가 관리지표로 도입되면 가계대출을 받는 게 더욱 어려워진다.

현재 고DSR이 100%로 느슨한 편이고, 고DSR 대출 비중도 따로 규제하지 않다 보니 DSR이 높다고 대출이 거절되는 경우가 드물었다.

하지만 고DSR 기준이 지금보다 강화되고 고DSR 대출이 허용되는 비율도 정해지면, DSR 때문에 대출을 거절 당하거나 대출액이 줄어드는 사례가 더 늘어나게 된다.

◆고DSR 기준 더 강화될 듯

시중은행이 DSR을 도입한 지 5개월이 넘었지만, 지나치게 느슨한 기준과 고무줄 식의 운영으로 사실상 제 기능을 하지 못한다는 비판의 목소리가 높아지고 있다.

고DSR 기준선인 100%가 느슨해 이 때문에 대출을 거절당한 사례를 찾기 어렵고, 설령 100%를 넘긴다고 해도 신용등급이나 은행 본부 판단에 따라 대출이 가능하기 때문이다.

금융권에 따르면 주요 시중은행은 지난 3월26일부터 고DSR 기준을 100%로 설정하며 여신심사를 강화하겠다고 했지만, 담보에 따라 200%까지 대출을 허용하고 신용등급·상환재원·본부특별심사 등 예외조항을 통한 대출을 열어두고 있다.

이 때문에 시중은행이 설정한 DSR 기준이 지나치게 느슨하다는 지적이 나온다.

예를 들어 현행 은행권 기준으로는 연 소득 5000만원 직장인이 3억5000만원에 육박하는 빚을 지고 있어도 고DSR 대상자로 분류되지 않는다.

금융당국도 은행권 기준이 너무 느슨하다고 보고 강화 방안을 검토하고 있다.

DSR 80%나 그 이하를 위험대출 수준으로 보고 있는 만큼, DSR이 정식으로 도입되는 다음달부터는 시중은행에서도 100% 대신 80%를 고DSR 기준선으로 둘 가능성이 높다.

◆전세자금대출 규제 약한 편…주택 매매 자금조달에 쓰이기도

부동산 시장 활황 속에 주택 구매를 위해 대출을 받는 경우가 늘어나면서, 주요 시중은행 가계대출 규모가 550조원을 훌쩍 넘긴 것으로 나타났다.

은행권에 따르면 주요 5대 은행의 지난달 말 기준 가계대출 잔액은 552조3921억원으로 집계됐다. 이는 전월 대비 4조6549억원 늘어난 수치다. 지난 1월부터 7월까지 전월 대비 증가액이 평균 2조7756억원에 그쳤던 것을 고려하면 상당히 큰 증가 폭이다.

이처럼 큰 폭으로 늘어난 배경에는 부동산 활황에 따른 주택담보대출 증가가 자리하고 있다.

지난달 말 시중은행의 주택담보대출 잔액은 전월보다 2조8770억원 늘어난 392조2794억원이었다. 증가액은 2016년 11월(3조1565억원) 이후 약 2년 만에 가장 많았다.

최근 서울 집값은 무서운 속도로 치솟고 있다.

KB부동산의 월간 주택시장동향에 따르면 지난달 서울 아파트 가격은 전월보다 1.17%, 지난해 동월보다는 7.37% 올랐다.

지난달 서울 아파트 중위 가격은 7억7935만원을 기록했고, 단독주택과 연립주택을 합친 전체 주택 중위 가격도 6억2969만원에 달했다.

서울 집값이 급등하자 조급해진 매수자들이 따라붙으면서 주택담보대출이 늘어난 셈이다. 특히 전세자금대출 등을 통한 우회 수요도 많아진 것으로 풀이된다.

전세자금대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제 대상이 아니고, 공공기관의 보증 덕분에 대출이 손쉬워 주택 매매 자금조달에 쓰이는 경우가 종종 있는 것으로 알려졌다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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