[남자의 재테크] 위기를 기회로… 주택 소유자 관련 2018 세법개정안

차지휘 국민은행 WM 스타자문단 회계사

[스포츠서울] ‘변화(Change) 속에 기회(Chance)가 있다’고 한다. 누군가에게는 변화가 위기이지만 이 시대를 사는 멋진 남자라면 변화 속에 숨겨진 기회를 발견하도록 노력할 필요가 있다.

지난 7월말 기획재정부는 2018년 세법개정안을 발표했는데, 특히 주택 관련 세법의 변화가 눈에 띈다. 주택임대사업자에 대한 관리를 강화하고 다주택자에 대한 종합부동산세를 강화하는 등 주택 소유자가 꼭 알아야 할 내용이 많다. 나에게 기회가 될 내용은 없는지 변화되는 내용을 자세히 알아두자.

◇ 임대주택등록시 분리과세 임대소득자의 세부담 경감
이미 예고된 대로 2000만원 이하 주택임대수입은 올해 말로 비과세가 종료되고, 내년부터 과세(분리과세 및 종합과세 중 선택)된다. 이때 분리과세시 인정되는 필요경비율과 공제금액이 임대주택 등록여부에 따라 달라진다. 임대주택등록자는 임대수입금액의 70%(미등록자 50%)가 필요경비로 차감되고, 주택임대●외 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 400만원(미등록자 200만원)을 추가적으로 공제받을 수 있다. 또한 종합과세시에만 적용되던 임대주택등록자의 세액감면(4년 임대시 30%, 8년 임대시 75%)은 분리과세시에도 동일하게 적용된다.

◇ 간주임대료 산정배제 소형주택 범위 축소
3주택이상 다주택자의 경우 주택임대수입금액은 월세뿐 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료를 합쳐서 계산한다. 단 일정 기준을 충족하는 소형주택은 간주임대료 계산을 배제하는데, 그 기준이 2019년부터 전용면적 40㎡이하 및 기준시가 2억원이하 주택(현행 전용면적 60㎡이하 및 기준시가 3억원이하 주택)으로 축소된다. 간주임대료 적용배제 소형주택 기준은 2021년말까지 적용된다.

◇ 소득세법상 사업자등록 의무화 및 미등록가산세 신설
그동안 정부의 주택임대사업자에 대한 세원관리는 현실적으로 어려움이 많았다. 세법상 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업자등록을 해야 하지만 분리과세되는 주택임대사업자는 사업자등록 대상에서 제외되었기 때문이다. 그나마 ‘민간임대주택특별법’상 등록된 임대주택 정도만 사업자등록을 하는 것이 현실이었다.

하지만 세법개정안에 따르면 2019년 1월 1일 이후 주택임대를 시작할 경우 분리과세 주택임대수입만 있는 경우에도 사업자등록을 해야 한다. 2019년 이전에 주택임대를 시작한 경우라면 2019년 12월 31일까지 사업자등록을 하도록 경과조치를 두었다. 사업자 미등록시에는 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세도 부과된다. 단, 가산세는 2020년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용된다.

◇ 종합부동산세 공정시장가액비율 및 세율 인상
개인별 주택의 공시가격 합산액이 6억원(단독명의 1세대 1주택자는 9억원) 초과시 종합부동산세가 과세된다. 종합부동산세 과세표준은 주택 공시가격 합산액에서 6억원(단독명의 1세대 1주택자는 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율(현행 80%)을 곱하여 결정된다. 이처럼 공정시장가액비율은 종합부동산세의 과세표준을 낮추는 역할을 한다. 이번 세법개정안에 따르면 현행 80%의 공정시장가액비율은 2019년 85%, 2020년 90%로 연간 5%씩 인상된다.

종합부동산세 세율도 인상된다. 과세표준 6억원 이하는 현행 세율(0.5%)을 유지하지만, 과세표준이 6억원을 초과하는 경우 구간별로 현행세율에서 0.1%P에서 0.5%P까지 인상된다. 3주택 이상인 경우는 여기에 추가적으로 0.3%P 세율이 가산된다.

◇ 준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용 종료
85㎡ 이하의 주택을 취득 후 3개월내 준공공임대주택으로 등록하여 10년이상 임대후 양도시 양도소득세의 100%를 감면하는 규정이 올해말로 적용 종료된다. 공시가격이 6억원을 초과하는 주택도 면적요건만 충족하면 감면적용이 가능해 올해 안에 주택을 취득하는 경우는 적극 고려할 만하다. 단, 감면소득세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.
차지휘 국민은행 WM 스타자문단 회계사


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