[부동산 理實直告] 아파트 분양가, 원금보장 되나요?

[스포츠서울] 주택시장에서 시기와 지역에 따른 수급 불균형은 국지적 차별화를 증가시키는 요인이 된다. 공교롭게도 공급물량이 실질 재고주택으로 넘어올 시점에 주택경기는 소강상태로 접어드는 경향을 보이고 있다. 때문에 선분양 방식에는 경기변동 리스크가 항상 도사리고 있다. 하지만 입주시점까지 분양가 상승분에 대한 반사이익도 무시할 수 없기에 선분양시장은 유지되는 것이다.

국지적인 공급의 쏠림과 전반적인 주택경기 침체가 맞물리는 시기에는 미분양 물량이 증가한다. 이에 맞춰 미분양 물량을 소화하기 위한 다양한 방법들이 동원된다. 전세로 살아보고 분양여부를 결정하는

전세분양, 할인분양, 최저 분양가 보증 등을 예로 들 수 있다.

일반적으로 전세분양은 건설사 보유분을 전세로 거주 후 매입을 결정하는 방식이다. 다음의 할인분양의 경우는 잔여물량의 빠른 소진을 목적으로 분양가를 깎아주는 방식이다. 두 방식은 공통적으로 수분양자가 부담할 가격기준이 명확하다. 수요자의 주관적인 취사 선택만 개입되는 것이다.

반면 최저 분양가 보증은 책정된 분양가 이하로 시세가 내려갈 경우를 가정한 것으로 안정적으로 보이지만 가격기준이 명확하지 않을 수 있다. 분양가는 고정되어 있지만 기준 시점에 비교할 시세가 유동적일 수 있다는 것이다. 다시 말해 기준이 되는 시세가 무등록 상태라면 비교 자체를 할 수 없다는 얘기다. 참고로 통상의 시세정보는 주변의 실거래가와 지정 중개업소의 등록자료를 기초로 한다. 때문에 이러한 기초 자료가 부족하다면 기준 시세는 무등록 상태가 되는 것이다.

결론적으로 원금보장의 특약이 무효하다는 것은 아니다. 중요한 것은 분양가의 원금보장 특약의 동기와 목적이다. 기준이 되는 시세의 존재 유무 보다는 최저 분양가 보증의 안전장치를 믿고 분양을 받은 동기가 더 중요하다는 것이다. 다만 실무적으로는 최저 분양가 보증에 대한 특약은 최초 수분양자에게만 적용되는 경우가 있어 주의가 필요하다. 항상 주요 계약의 문구는 직접 확인한 후 의사를 결정하는 습관이 더 중요해 보인다.

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