[아파트 돋보기]장기수선충당금 제도, 문제 없나요?

3년마다 검토 및 조정..정작 필요할 때 못하기도

최초 장기수선계획 수립 중요..적립요율 높여야

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

장기수선충당금은 아파트의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택 소유자로부터 징수해 적립하는 것이죠. 우리나라 아파트 소유자의 대부분은 매월 장기수선충당금을 납부하고 있고요. 이 장기수선충당금과 관련해서는 생각해볼 만한 이슈가 몇가지 있습니다.

장기수선계획의 조정은 3년마다 가능합니다. 장기수선계획에 의해 산정되는 해당 공동주택의 교체 및 보수 금액을 장기수선충당금으로 적립하는데요. 공동주택관리법 제29조 제2항에서 ‘장기수선계획을 3년마다 검토’라고 정하고 있죠. 즉, 2015년 7월에 장기수선계획을 검토 및 조정했다면, 올해 7월에 다시 검토 및 조정을 진행할 수 있는 겁니다.

만약, 어떠한 특정한 원인으로 장기수선계획을 2017년도에 재검토 및 조정하려고 해도, ‘전체 입주자 과반수의 서면동의’를 받지 않는 이상 장기수선계획의 조정은 불가능합니다. 여기서 말하는 입주자는 해당 아파트에 살고 있는 소유자뿐만 아니라 살고 있지 않는 소유자까지도 포함하고 있기 때문에, 과반의 서면동의를 받는 것은 쉽지 않습니다.

반대로 2017년도에 수선시기가 됐지만 시설물 상태를 점검한 결과 상태가 양호한 경우에도 수선을 진행해야 하는 문제가 발생하게 됩니다. 관련법으로 인해서, 현재 문제가 있는 시설물은 수리를 진행하지 못하고, 수리하지 않아도 될 시설물을 수리해야 하는 상황이 빈번하게 발생할 수 있다는 거죠.

최초의 장기수선계획을 제대로 수립하는 것도 중요한 포인트입니다. 일반적으로 아파트를 건설해서 공급하는 경우에는 건설회사(사업주체)가 최초의 장기수선계획을 수립하도록 관련법에서 정하고 있는데요. 해당 아파트를 건축한 건설회사가 아파트의 각종 시설물에 대해서 가장 잘 이해하고 있겠죠. 시공사가 최초의 장기수선계획을 수립하고, 그 이후에 아파트를 관리하는 담당자에게 전달하게 됩니다.

그러나 아파트를 관리하는 많은 담당자들은 최초의 장기수선계획서를 이용해서 3년마다 검토 및 조정을 진행하기에는 내용적으로 부족한 부분이 많다고 토로합니다. 특히, 수선대상 시설물의 수선을 위한 물량이 정확히 제시돼 있지 않아, 실제 공사시 공사비가 부족 또는 과다한 사례가 자주 발생할 수 있는 겁니다. 최초의 장기수선계획이 제대로 수립되고 전달될 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있는 이윱니다.

마지막으로, 대부분의 아파트 단지에서는 장기수선계획에 의해 산정된 교체 및 보수 금액보다 부족하게 장기수선충당금을 징수하고 있습니다. 토지주택연구원 보고서에 따르면, 공동주택의 계획적인 수선유지를 위해서는 매월 약 1000원/㎡을 적립해야 하는데요. 현실에서는 매월 약 100원/㎡ 정도를 적립하는 것으로 추정됩니다. 장기수선제도의 본래 취지를 살리기 위해서는 지금보다 더 많은 장기수선충당금을 걷어야 하는 실정이죠.

그러나 이 또한 쉽지 않습니다. 미래에 사용할 비용을 현재에 많이 걷어야 한다면 이에 동의할 사람은 많지 않을 겁니다. 보다 현실적인 사항을 반영해 많은 사람들이 동의할 수 있도록, 제도개선, 세제혜택 등 사회적인 논의와 합의가 필요한 시기입니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.