3주택자 보유세 부담 50% 늘수도…정부안 시뮬레이션해보니

강남 아파트 밀집지역 [헤럴드경제DB]

기재부 보유세 개편안 적용하니

1주택자 세금 증가폭 크지 않아

2주택자부터 내년부터 40~50% 느는 곳도

[헤럴드경제=박일한 기자] 기재부가 재정개혁특별위원회(재정특위)가 권고한 보유세 개편안을 반영한 ‘보유세 개편안’을 최종 확정했다.

현재 80%인 공정시장가액비율을 내년부터 매년 5%p씩 두 차례 올려 2020년까지 90%로 높이고, 과세표준 6억원을 초과할 경우 0.1%p~0.5%p 인상하는 방안이다. 특히 3주택 이상 다주택자는 과세표준 6억원을 넘으면 세율을 0.3%p 추가 인상해 부담을 늘렸다.

1주택 보유자는 웬만큼 비싼 주택을 가져도 세금 부담이 별로 늘지 않지만, 2주택 이상 보유한 다주택자는 최대 50%까지도 세금부담이 늘 수 있다.

헤럴드경제가 KB국민은행 원종훈 세무팀장에 의뢰해 기재부안으로 보유세 개편이 확정됐을 경우 1주택자와 다주택자의 보유세 부담 증가폭이 크게 차이가 날 것으로 예상된다.

일단 1주택 보유자는 큰 영향을 받지 않을 것으로 예상된다. 과세표준 6억원 이하의 경우 세율의 변화가 없기 때문이다. 과세표준 6억원인 주택은 공시가액 기준으로 16억원 정도다. 현행 공시가격의 시세 반영율이 60%라고 가정하면, 시세를 기준으로 26억원 정도 주택까지는 세율의 영향을 받지 않는다고 볼 수 있다.

예를 들어 26억~28억원에 시세가 형성돼 있는 서울 서초 반포 ‘아크로리버파크’ 84.97㎡(이하 전용면적)를 소유한 A씨의 경우 세금이 거의 늘지 않는다. 이 아파트 공시가격은 15억400만원이다. A씨는 올해 635만원(재산세 484만, 종부세 151만)을 보유세를 내는데, 기재부안을 적용하면 내년엔 올해보다 9만원 많은 644만원(재산세 434만, 종부세 160만)만 부과된다. 2020년 공정시장가액 비율은 90%까지 높인다고 해도 A씨가 내야하는 보유세는 653만원으로 9만원 더 늘어난다.

1주택 보유자는 보유기간과 연령에 따라 최대 70%까지 세액공제도 받을 수 있다. 웬만한 고가주택 보유자가 아니라면 세금 부담 증가폭은 미미하다는 게 전문가들의 판단이다.

2주택 이상 보유자부터는 이야기가 달라진다. 2주택 보유자의 경우 과세표준 6억원에 해당하는 주택 공시가격의 합은 1주택 보다 낮다. 공시가격의 합계가 13억원을 초과하면 높아진 세율에 영향을 받는 구조다. 현재 공시가격이 시세의 60%를 반영하고 있다고 가정할 경우 보유하고 있는 주택 두 채를 합한 가격이 시세기준으로 21억원정도까진 세율 변화에 영향을 받지 않고 공정시장가액 비율 상승 부분만 영향을 받는다.

서울 성수동 갤러리아포레 170.88㎡(공시가 23억400만원)와 송파구 잠실주공5단지 82.51㎡(공시가 12억8000만원)를 가지고 있는 B씨의 경우 현행대로면 보유세를 2874만원을 내야하는데, 내년부턴 17.3% 많은 3370만원 내야 한다.

3주택자는 기재부 안대로 보유세 개편안이 시행되면 당장 내년부터 세금부담이 30~40%씩 늘어나는 곳이 많을 것으로 보인다.

서울 반포 아크로리버파크 84.97㎡(공시가 15억400만원)와 강남 대치 은마아파트 76.79㎡(공시가 9억1200만원), 부산 해운대 현대베네시티 188.41㎡(공시가 9억1200만원)을 보유한 C씨는 올해 2569만원을 보유세를 내야 하는데, 내년엔 42.4%나 많은 3660만원을 내야 한다.

3주택 보유자라고 해도 무차별적으로 보유세가 급증하는 건 아니다. 공시가가 높지 않다면 보유세 부담이 크게 늘진 않는다. 서울 성동구 성동 옥수파크힐스 84.3㎡(공시가 7억700만원), 마포구 성산동 성산시영 50.54㎡(공시가 3억4000만원), 과천 부림 주공9단지 47.3㎡(공시가 3억9200만원)을 보유한 D씨의 경우, 올해 638만원 내던 보유세를 내년엔 13.2% 증가한 722만원만 내면 된다.

전문가들은 종부세의 부담이 큰 사람들이 개정된 세법에 대응하기 위해 주택의 숫자를 줄이거나 임대주택으로 등록하는 방법을 모색해야 한다고 조언한다. 배우자에게 증여하거나 자녀에게 증여해 주택의 숫자를 줄이거나, 양도소득세를 부담하고라도 주택의 숫자를 줄이는 게 좋다는 것이다.

원종훈 KB국민은행 세무팀장은 “향후 공시가격이 높아지고, 시세 반영률로 상향될 전망이어서 보유세 부담은 더욱 급증할 수 있다”며 “배우자에게 증여하는 경우 6억원까지 증여세 부담 없이 명의를 옮길 수 있기 때문에 적극 고려할 필요가 있다”고 조언했다.

jumpcut@heraldcorp.com

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