[남자의 재테크] 주의가 필요한 다가구주택의 절세 매력

조영욱 KB국민은행 WM 스타자문단 세무팀장

[스포츠서울] 그리스 신화의 한 대목을 보면 큐피드가 장미꽃의 아름다움에 반해 키스를 하려는 순간 벌이 큐피드의 입술을 쏘았고, 화가 난 큐피드의 어머니 비너스가 벌의 침을 장미에 붙여버린 후 장미에 가시가 생겨났다는 이야기가 있다.

이 이야기는 아름다운 장미에 가시가 있는 것처럼 어떤 매력적인 것에는 항상 조심해야 할 부분도 숨어있다는 교훈으로 다가오기도 한다. 재테크를 목표로 하는 사람들에게 다가구주택은 여러가지 매력적인 요소를 갖고 있다. 하지만 장미의 가시처럼 주의하지 않으면 피를 볼 수도 있다는 것을 잊지 않아야 한다.

다가구주택은 건축법상 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 지하층을 제외한 주택 전체 층수가 3층이하이고 바닥 면적의 합인 연면적이 200평(660㎡)이하면서 각호별로 독립해 생활할 수 있으나 구분등기가 되어 있지 않은 주택을 말한다.

다가구 주택에는 여러 가구가 살지만 일괄로 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시에는 단독주택으로 볼 수 있는 점은 매력이다. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용주택인 다가구주택이라면 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 보므로 비과세 효과가 극대화될 수 있다.

다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 조금이라도 큰 경우이어야 전체를 주택으로 보는 것이지 주택 부분과 주택 외의 면적이 같은 경우라면 주택 부분만 주택으로 본다. 따라서, 양도하기 전에 겸용주택의 주거전용면적과 공용면적 등 주택 해당 면적을 잘 따져 보지 않는다면 혜택을 제대로 받지 못할 수 있다.

겸용주택 전체를 비과세 받기 위해서는 양도하기 2년 이전에 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크도록 용도변경 내지는 증축을 고려해 볼 수 있다. 이 경우에도 공부상 주택을 상가로 사용하여 실질적으로는 여전히 상가가 크다면 전체를 비과세 받기 어렵다.

주택의 면적이 상가의 면적보다 크더라도 주의해야 할 사항은 또 있다. 상가 일부를 주택으로 불법 용도 변경해 주택으로 사용하는 층수가 3층을 초과하면, 다가구주택의 기준에 적합하지 않으므로 단독주택이 아닌 공동주택으로 보게 되고, 전체 다가구 중 한 가구에 해당하는 면적만 비과세되고 나머지 주택은 중과세가 적용될 수 있다.

1주택자로서 다가구주택은 주택 임대소득에 대해서도 혜택이 있다. 기준시가 9억원 이하의 다가구주택의 주택임대 소득은 비과세 소득에 해당된다. 2000만원 이하의 소액 주택 임대소득에 대해서는 비과세(2019년 귀속 분부터는 분리과세)이지만 기준시가가 9억원 이하의 1주택 임대소득은 금액과 관계없이 2019년도 이후에도 비과세가 가능하다.

또한, 다가구주택에 대해 주택임대사업자로 등록하면 1세대 1주택 특례적용, 8년 이상 장기 임대 시 양도소득세 감면 등 여러 가지 특례를 적용 받을 수 있다. 이 경우 세법상 충족되어야 할 장기임대 주택의 가액 요건 또는 면적요건을 적용할 때 다가구주택은 전체 가액과 전체 면적이 아닌 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준을 적용한다.

한편 다가구주택 전체를 임대하지 않고 한 층은 본인이 거주하면서 나머지 호실들은 다른 가구에게 임대하는 경우에도 주택임대사업자 등록은 가능한다. 살펴본 바와 같이 다가구주택의 다양한 절세 매력을 제대로 누리려면, 가시에 찔리지 않도록 주의사항도 함께 살펴보기 바란다.
KB국민은행 WM 스타자문단 조영욱 세무사


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