주택시장 조정에 갭투자 주의보

서울 전셋값 12주째 하락..매매가와 격차 확대 추세
경기 남부권이어 강남까지 입주물량 집중… 역전세 조짐, 갭투자 연착륙 고민해야

최근 주택 매매가와 전세가격이 하락세로 돌아서면서 지난 몇 년간 성행했던 '갭투자' 주의보가 켜졌다. 전문가들은 집값과 전세가의 동반 하락, 매매가와 전세가의 격차 확대, 일부 지역 공급 물량 확대로 갭투자자들이 연착륙을 고민해야 한다고 조언했다.

■서울 아파트 전세가 12주 연속 하락中

12일 부동산114에 따르면 상승세를 거듭하던 서울 아파트 전세가는 3월 넷째주(23일) 하락세로 돌아선 이후 이달 첫째주(6월8일)까지 12주 연속 하락세를 기록하고 있다. 강남권 새 아파트 입주로 송파와 서초구의 아파트 전세가격 하락이 본격화되고 있는 것이다.

이처럼 전세 가격이 하락세로 돌아서고, 매매가와 전세가 비율(전세가율)이 벌어지면서 갭투자의 위험성이 커지고 있다.

갭투자는 주택 매매 가격과 전세금 간 차이가 적은 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식이다. 예를 들어 2억원인 집을 사서 1억8000만원에 전세를 주고 2000만원만 투자해 집을 사는 방식이다. 갭투자로 수익을 보기 위해서는 전세가가 상승하거나 매매가가 상승해야 한다.

실제 올해 들어 서울 아파트 전세가율은 올 1월 62.72%에서 지속 하락해 이달 들어 59.57%까지 낮아졌다. 약 2년 전인 2016년 5월만 해도 서울 전세가율은 71.1%에 달했다.

리얼투데이 관계자는 "올해, 내년까지 주택 입주물량이 급격히 늘면서 선택권이 넓어진 주택수요자로 인해 전세가격이 떨어지고 있다"며 "전세가율이 90%에 달했던 경기 일부 지역의 경우 매매가와 전세가 10%의 갭으로 여러 채에 투자한 투자자는 이 갭이 20%, 30%로 늘면 부담이 2배, 3배가 된다"고 지적했다.

■갭투자 끝나고 연착륙 고민해야

전문가들은 정부가 투기 수요를 막고 주택 안정화 정책을 펴면서 과거처럼 갭투자로 수익을 추구하기는 어려워 졌다고 입을 모았다. 더불어 이미 갭투자를 한 투자자의 경우 연착륙 방법을 고민해야 한다고 조언했다.

양해근 삼성증권 부동산전문위원은 "갭투자는 정부가 대출 규제를 완화하고 주택시장 활성화 정책을 펴던 2014년부터 성행했다"면서 "당시에는 금리도 떨어지는 상황이었으나 최근에는 금리 인상 가능성도 있고, 전세가도 하향 안정세로 돌아서면서 투자 목적의 갭투자는 어려워진 상황"이라고 말했다.

다주택자에 대한 양도세 부담 강화도 갭투자의 위험 요소다. 정부가 지난 4월 1일부터 조정대상지역(서울 전역, 세종시·경기·부산 일부 지역)을 지정하고 다주택자의 주택 양도시 양도세를 중과하겠다고 밝혔기 때문이다.

■강북도 역전세난 확산 조짐

일부 지역에서는 주택 입주 물량이 집중되면서 '역전세난'까지 우려되는 상황이다.

경기 남부권과 서울 강남에 이어 최근에는 서울 강북까지 '역전세' 조짐이 보이고 있다. 강북에 위치한 성북 길음뉴타운과 동대문구 답시리동이 대표적이다. 길음동의 경우 2017년 1월 당시 전세가율이 84.98%로 높아 갭투자의 성지로도 불렸으나 주택 입주 물량이 집중되며 올 5월에는 73.94%로 11%포인트나 하락했다. 길음뉴타운에는 길음뉴타운롯데캐슬골든힐스(399가구)와 레미안길음센터피스(2352가구)가 내년 1월, 2월에 각각 입주한다.

양 위원은 "실수요를 위한 갭투자는 모르지만 투자목적의 갭투자를 추구할 시기는 지났다"며 "다주택에 투자한 갭투자자들도 연착륙을 준비해야 할 ?"라고 말했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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