[남자의 재테크] '깡통전세'에 대응하는 우리의 자세

곽종규 KB국민은행 WM스타자문단 변호사

[스포츠서울] 세상을 바꾼 발명품 중 하나로 꼽히는 통조림에 사용된 ‘깡통’은 인류에게 큰 가치를 선사했지만, 안타깝게도 오늘날 ‘깡통’은 가치가 없다는 의미로 사용되는 경우가 많다.

그 중 ‘깡통전세’는 집주인의 대출금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 집값이나 전세금이 떨어져 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 주택을 뜻한다.

최근 지역별로 주택가격과 전세금 하락 폭이 큰 경우가 늘고 있어 ‘깡통전세’에 대처하는 방법을 알아둘 필요가 있다. 간단한 사례를 살펴보자

직장인 A씨는 직장과 가까운 오피스텔 소유주 B씨와 계약기간 2년, 전세금 2억원에 임대차 계약을 했다. A씨는 오피스텔에 입주한 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받았다.

이후 개인 사정으로 이사를 가게 된 A씨는 임대차 기간이 끝나기 한 달 전에 B씨에게 내용증명을 보내 갱신 거절을 통지했다. B씨는 다른 세입자가 들어오면 전세금을 빼주겠다고 답했다. 이를 믿은 A씨는 계약종료일에 B씨에게 연락했지만 B씨는 다른 세입자가 없다며 보증금 지급을 거절한다. A씨가 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까.

A씨가 임차건물에 전세권 등기를 설정해 놓은 경우라면 소송 없이도 바로 임의경매를 통하여 배당절차로 보증금을 회수할 수 있다. 다만 전세권설정등기는 임대인이 협력해야 할 수 있고 비용도 든다. 전세보증보험에 가입했다면 보험으로 보증금만큼의 돈을 돌려받을 수 있다.

위 두 가지 경우에 해당하지 않는 A씨는 결국 소송으로 확정판결을 받은 다음 강제 경매절차에서 보증금을 회수해야 할 가능성이 높다. 주택임대차보호법에 따라 주택을 인도(점유)받고 전입신고(주민등록)와 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 보증금을 우선 변제받을 수 있게 된다. 다만 이 같은 효력은 전입신고와 주택의 점유를 계속하고 있어야 인정된다.

A씨가 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가거나 주민등록을 옮긴 뒤 B씨가 오피스텔을 팔아넘기면 매수인에게 대항할 수 없다. 오피스텔 건물 경매절차가 진행되는 경우에도 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.

따라서 소송진행 중(경매절차의 배당요구 종료 전까지)에 A씨는 이사를 가도 될지 고민이다. 이 경우 A씨가 일부 짐과 주민등록을 그대로 두고 이사를 간다면 A씨의 임차권 등은 보호받을 수 있을까. 임차인의 권리행사 요건인 주택인도(점유)는 사회 통념상 주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있으면 인정될 수 있고 이는 임차인 A씨가 입증해야 한다.

하급심 판례에 따르면 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유 사실이 인정되지는 않는다. 게다가 실제 거주하지 않으면서 주민등록을 유지하는 경우 무단 전출로 주민등록이 말소될 가능성도 있다. 경우에 따라 A씨의 대항력과 우선변제권이 소멸될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

이 경우 임차권 등기명령제도를 활용하면 된다. 법에서는 임차인 보호를 위해 임차기간 종료 후 보증금을 돌려받지 못하면 임차인이 단독으로 임차권등기명령 신청을 할 수 있도록 했다. 임차권 등기가 끝나면 그때부터 A씨가 주민등록을 옮기거나 이사를 가더라도 기존에 발생한 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있다.

다만 임차권등기가 되더라도 바로 경매를 진행할 수는 없고 별도 소송절차를 통해 확정판결을 받아야 한다. 소송 등 법적 조치를 통한 조치와 동시에 다른 해결책도 찾아보는 게 좋다.
곽종규 KB국민은행 WM스타자문단 변호사


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