[남자의 재테크]'즐길 수 없으면 피하라' 주택임대사업자 등록과 절세

장욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무사

[스포츠서울] ‘피할 수 없으면 즐겨라’ 오래전 군에 입대해 훈련을 받아본 대한민국 남자라면 한 번쯤은 들어봤을 말이다. 해석하기에 따라 다르게 받아들일 수 있지만, 긍정적인 마인드는 힘든 상황을 벗어나는 데 도움이 되는 것은 분명하다.

반면 개그맨 박명수 어록으로 알려진 말 중 ‘즐길 수 없으면 피하라’라는 말도 있다. 애초에 즐길 수 없는 일이라면 피할 수 있을 때 피하는 것도 현명한 일이다.

2018년4월 이후 다주택자에 대한 양도세 중과세가 시행됐다. 다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받지 못하며, 추가로 2주택 보유자는 일반세율에 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p가 가산된 세율이 적용된다.

양도차익이 5억원인 2주택자의 조정대상지역 내의 주택 양도를 가정해보자. 중과세가 적용되지 않는다면 약 1억2400만원(지방소득세 포함)의 양도소득세가 계산된다. 그런데 2주택자로 중과세가 적용되면 약 2억4500만원의 양도소득세가 예상된다.

만약 3주택자라면 양도소득세는 약 3억원이 된다. 중과세가 적용되지 않을 경우의 양도소득세와 비교하여 대략 2배 이상의 차이가 발생한다.

다주택 보유자가 양도소득세 부담을 피하려면 어떻게 하는 것이 좋을까? 정답은 ‘주택임대사업자등록’이다. 구청과 세무서에 주택임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대한 후 해당 주택을 양도하면 중과세 이전의 양도소득세로 낮출 수 있다.

한 가지 주의할 점은 주택임대사업자 등록 시점에 따라 의무 임대 기간에 차이가 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 상으로는 주택임대사업자등록을 하는 데 있어 주택의 가액이나 규모에 대한 제한은 없고, 4년과 8년 중 하나의 의무임대 기간을 선택하면 된다.

그런데 세법상의 혜택을 받기 위해서는 세법이 별도로 규정하고 있는 요건을 갖추어야 한다. 양도소득세 중과세를 피하기 위해서는 매입임대주택으로 사업자등록을 하고 5년(4월 이후 주택임대사업자 등록시에는 8년)의 의무임대기간을 준수해야 하고, 임대를 개시하는 시점을 기준으로 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원)을 초과하지 않아야 한다.

의무임대 기간이 8년인 장기일반민간임대주택으로 등록할 경우에는 중과세를 피하는 것뿐만 아니라 추가 세제혜택을 받을 수도 있다. 만약 2018년 말까지 새로이 취득하는 주택(2018년 12월31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)으로서 국민주택규모(전용면적 85㎡이하) 이하라면 취득일로부터 3개월 이내에 의무임대기간이 8년인 장기일반민간임대주택으로 등록을 하고, 10년 이상 임대한 후 양도할 때에는 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수도 있다.

8년 이상 임대한 후 양도할 때에는 50% 또는 70%의 특례장기보유특별공제를 적용받을 수도 있다. 100% 감면과 특례장기보유특별공제는 선택사항으로서 중복적용이 되지는 않는다.

다주택 보유자는 보유하고 있는 주택의 요건과 주택임대사업자등록 시점, 그리고 임대기간에 따라서 다양한 경우의 양도소득세가 계산된다. 따라서 늘어나는 양도소득세 부담을 즐길 수 없다면 주택임대사업자 등록 후 의무임대를 통해 양도소득세 부담을 피하는 방법을 잊지 않아야 할 것이다.
장욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무사


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