"재건축 안전진단 기준·절차 강화"…국토부, 무분별한 재건축 추진 제동

구조안정 비중 50% 확대+'조건부 재건축' 재검증… "3월말 시행"

국토부 "30년 재건축 연한, 다양한 제도개선 방안 검토 중"

© News1 최진모 디자이너

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준이 대폭 강화된다. 건물구조 안전에 대한 평가비중을 높이고 공공기관을 통한 재검증 절차를 추가해 불필요한 재건축 사업을 걸러낸다는 방침이다. 이에 따라 서울의 경우 30년 연한이 도래한 10만3822가구가 새로운 안전진단 기준의 적용을 받게 된다.

국토교통부는 21일부터 이 같은 내용을 포함한 도시정비법 시행령과 안전진단 기준 개정안에 대한 입법·행정예고를 실시한다고 20일 밝혔다.

재건축 안전진단이란 재건축 사업 추진을 위한 첫번째 절차로 공동주택의 구조안전성과 주거환경을 살펴 재건축 사업 여부를 판단하는 절차다.

하지만 최근 재건축 시장과열과 맞물려 관련 규정이 지나치게 완화돼 안전진단의 본래 취지가 희석됐다는 지적을 받아왔다.

실제 2003년 마련된 안전진단 중 핵심평가 항목인 구조안정성 비중은 2006년 50%에서 부동산시장 활성화 정책이 시행된 2015년 20%로 낮아졌다. 반면 같은 기간 주거환경 항목의 비중은 10%에서 40%로 확대돼 재건축 추진이 손쉬워졌다는 평가다.

국토교통부 제공@ News1

◇구조안정성 비중 50%까지 확대…재건축 여부 추가 검증

국토부 관계자는 "사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등의 문제점을 해소하기 위해 안전진단 기준 개정안 등을 마련했다"고 설명했다.

개정안 등에 따르면 앞으로 아파트단지의 안전진단 결정을 위해 시장, 군수 등 지자체장이 실시하는 현지조사 단계부터 공공기관(시설안전공단·건설기술연구원)이 참여할 수 있게 된다.

안전진단의 사전 단계부터 공공기관을 참여시켜 현지조사의 전문성과 객관성을 담보하기 위해서다. 이 경우 불필요한 안전진단을 걸러내 이에 따른 주민들의 비용부담을 줄이게 된다.

안전진단 종합판정을 위한 평가항목 비중도 주거환경에서 건물의 구조안전성 중심으로 전환된다.

이에 따라 구조안정성 평가비중은 20%에서 50%(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)로 상향조정된다. 반면 주거환경 항목의 비중은 40%에서 15%로 낮아진다.

이 경우 재건축을 허용하는 안전진단의 평가중점이 주거 편리성에서 건물의 구조안정 여부로 변경돼 불필요한 재건축사업 추진이 줄어든다.

대신 층간소음이나 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가가 E등급을 받은 경우엔 바로 재건축을 할 수 있다. 다만 국토부는 주거환경 E등급의 경우 평가점수가 5분의 1에도 미치지 못할 만큼 열악한 상황이라 이에 해당되는 단지는 희소할 것으로 보고 있다.

민간기관에서 안전진단을 통해 '조건부 재건축' 판정을 내린 경우 공공기관의 의한 추가 적정성 검토 절차가 추가로 실시된다.

조건부 재건축이란 안전진단의 3가지 판정유형 중 하나다. 조건부 재건축의 경우 구조 안전성에 큰 결함이 없으면 시장이나 군수가 재건축 시기를 조정해 사업 추진을 허가할 수 있다.

국토부 관계자는 "앞서 안전진단 후 재건축과 유지보수, 조건부 재건축 등의 판정을 내렸지만 조건부 재건축 판정을 받은 경우엔 사실상 90% 넘게 재건축사업으로 진행돼 변별력을 상실했다"고 언급했다.

국토부는 이에 따라 조건부 재건축 판정을 받은 단지의 경우 시설안전공단이나 건설기술연구원의 적정성 검토를 통해 재건축 필요성을 재차 검증한다는 계획이다.

다만 공공기관이 안전진단을 실시해 조건부 재건축 판정을 받은 경우엔 적정성 검토를 생략하고 재건축 사업을 가능하도록 했다.

최근 포항 지진 발생 등을 감안해 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 예외 규정도 마련한다.

◇국토부 "30년 재건축 연한, 제도개선 방안 검토 중"

예를 들어 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(시특법)에 따른 안전진단 결과 D등급 이하로 분류된 건물의 경우 도시정비법상 안전진단 없이 재건축사업의 추진이 가능해진다.

이에 따라 지진 등 재난에 취약한 건축물을 재건축하는 경우 중복절차를 거치지 않고 신속하게 재건축이 추진할 수 있게 된다.

개정된 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최조 안전진단 기관에 안전딘단을 의뢰하는 단지부터 적용된다.

이 경우 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라도 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이루어지지 않았다면 개정 기준이 적용된다.

국토부 관계자는 "도정법 시행령과 안전진단 기준 개정안은 빠르면 3월 말부터 시행될 것"이라고 말했다.

이밖에 국토부는 안전진단과는 별도로 현재 30년으로 설정된 재건축 연한에 대한 다양한 방안을 검토 중이다. 국토부 관계자는 "재건축 방향이 구조안전 확보라는 당초 목적대로 수행될 수 있도록 제도개선 방안을 검토 중"이라고 말했다.

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