재건축 안전진단, 구조안전 비중 50%로 늘어…2006년으로 복귀

주거환경 비중 종전 40% → 15%로 뚝
국토부, “재건축 연한 조정도 검토 중“

재건축 가능 여부를 판단하는 안전진단 기준이 대폭 강화돼 2015년 이전으로 되돌아 간다. ‘구조안전성’ 비중이 20%에서 50%로 늘어나고, 대신 ‘주거환경’ 비중은 40%에서 15%로 줄어든다. 구조안전성에 결함이 있을 경우만 재건축을 허용하겠다는 것이다. 또 안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정이 내려질 경우 공공기관 적정성 검토 절차도 추가된다. 안전점검이 ‘고무도장’ 역할을 하는 것을 막겠다는 의미다.

국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안을 발표했다. 핵심은 재건축 가능 여부를 판단하는 첫 단계인 안전진단 평가항목을 조정, 구조안전성 위주로 검사하도록 한 것이다. 현재 주거환경 40%, 건축마감 및 설비노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용분석 10%로 구성되어있는 주거환경 평가 배점이 구조안전성 50%, 건축마감 및 설비노후도 25%, 주거환경 15%, 비용분석 10%로 바뀌게 된다. 구조안전성 50%, 설비노후도 30%를 각각 반영했던 2006년 기준 수준으로 돌아가는 것이다. 다만 주거환경 평가 결과 최하등급(E등급)을 받으면 다른 평가에 상관없이 재건축이 가능한 규정은 유지한다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “재건축 과정에서 안전진단이 도입된 이유는 주택 구조안전이 문제가 될 때만 재건축을 허용한다는 베이스(기초) 위에 주거환경 욕구를 포함시키겠다는 것이었다”며 “안전진단 절차가 지속적으로 완화되어 형식적 절차로 변질되면서 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 커진 상황”이라고 제도 변경 이유를 설명했다.

이는 박근혜 정부 당시 대폭 완화된 안전진단 규제를 원상복귀하겠다는 것이다. 2015년부터 정부는 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음이나 에너지 효율 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하다고 판단되면 재건축을 허용했다. 통상 3~4개월간 예비·정밀 진단을 거치면 무리 없이 통과할 수 있었다.

안전진단 과정에서 시설안전공단, 건설기술연구원 등 공공기관이 참여할 수 있게 된다. 재건축이 필요하지만 지자체장이 시기를 조절할 수 있는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 안전진단 결과 보고서에 대해 시설안전공단, 건설기술연구원 등이 적정성 검토를 하게 된다. 조건부 재건축은 100점 만점 가운데 55~30점(점수가 낮을수록 재건축이 필요하다는 의미)을 받았을 경우를 의미한다. 국토부는 “현재 안전진단을 받은 재건축 단지 가운데 96%는 조건부 재건축 진단을 받았다”고 설명했다. 결국 공공기관의 추가 검토 결과에 따라 재건축 여부가 좌우되는 셈이다.

박 실장은 “안전진단을 엄격히 실시했을 경우 조건부 재건축 요건에 해당되지 않지만, 느슨하게 진단이 이뤄져 조건부 재건축 판정을 주택 단지에 대해서 공공기관이 검토 후 먼 훗날 재건축이 할 것을 걸러내주겠다는 것”이라고 말했다. “조건부 재건축 판정을 받은 단지들이 시기 조정 없이 바로 재건축 사업이 추진되는 등, 30점 미만을 받은 ‘재건축’ 판정과 같게 운용되고 있다”고 그는 덧붙였다. 결국 조건부 재건축 판정을 받은 주택 단지에 대해서 공공기관이 재건축 시행 시기를 결정할 수 있도록 하겠다는 얘기다.

또 안전진단 의뢰 이전 시장·군수의 현지조사 단계에서 지방자치단체가 이를 공공기관에 위탁할 수 있도록 법적 근거를 마련한다.

국토부는 21일 도로정비법 시행령 및 안전진단기준 개정안에 대한 입법예고 및 행정예고에 나선다. 개정안 시행은 빠르면 한 달 늦으면 두 달 이내다. 3월 말 정도부터 적용될 것이라는 게 국토부의 예상이다.

안전진단 기준 강화와 별도로 재건축 연한도 현행 30년에서 더 늘어나는 방안도 추진된다. 박 실장은 “재건축 연한 조정에 대해서 검토 중에 있다”고 밝혔다. 이것도 박근혜 정부가 지난 2014년 ‘9·1 부동산 대책’을 발표하면서 기존 40년이었던 연한을 30년으로 당긴 것을 원상복구 시키겠다는 얘기다.

향후 3년 내에 재건축 연한 30년 기준을 충족하는 아파트(300가구 이상 기준)는 KB부동산에 따르면 전국적으로 525단지, 37만5015가구다. 이 중 서울이 총 117단지, 11만6562가구다. 강남 3구는 16단지, 1만9428가구다.

세종=조귀동 기자(cao@chosunbiz.com)

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