[남자의 재테크] 상가 보증금 증액…법대로 한다면?

곽종규 KB국민은행 WM스타자문단 변호사. 제공|KB국민은행

[스포츠서울] 직장인 A씨는 퇴직 후 조그마한 상가를 매입해서 임대수익을 얻겠다는 꿈을 갖고 있었다. 다른 건 몰라도 월세는 최대한 많이 받았으면 싶은 마음이었다. 이런 생각으로 서울에 상가를 하나 장만한 A씨는 식당을 열고자 하는 B씨와 2017년 12월경 임대차계약을 체결했다.

주변 지인한테 물어보니 서울에서 환산보증금 4억원 이하로 임대를 하면 최대 9%까지는 월세를 올려 받을 수 있다고 했다. 이에 주변시세에 맞춰 보증금 1억원과 월세 250만원으로 2년계약을 체결한 후 추후 월세를 올려 받아야겠다고 생각했다.

한편 B씨는 그동안 모은 돈으로 식당을 하려고 했다. B씨는 얼핏 듣기로 상가임대차 계약을 하면 최대 5년을 보장받을 수 있고, 보증금 증액을 요청받더라도 올해부터는 5%까지만 증액이 가능하다고 들었다. 이것저것 비교해 보니 5년간 영업을 할 수 있고, 5%내에서만 월세 증액이 가능하다고 하면 충분히 할만하다는 생각이 들어 2017년 12월경 계약을 체결하고 건물 인도 및 사업자등록을 마쳤다.

이 경우 A씨나 B씨가 생각하는 것처럼 상가 보증금 증액이 가능할까?

현행법(2018년1월26일 개정된 상가건물임대차보호법시행령)상 서울 기준으로 환산보증금이 6억1000만원 이하인 상가임대차의 경우 임대인은 주변시세 등을 이유로 보증금 또는 차임의 증액 청구가 가능하다. 이 경우 청구 당시 보증금 또는 차임의 5% 이하에서 증액이 가능하다.

또한 재증액은 증액 후 1년 이내에는 불가능하다. 이러한 증액제한은 계약기간 중에 적용되지만 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 최대 5년간 적용될 수 있다. 다만 서울 기준으로 환산보증금이 6억1000만원을 초과하는 상가의 경우에는 5% 증액 제한 규정이 적용되지 않는다.

위 사안의 경우 상가 소재지는 서울이고 환산보증금은 3억5000만원(보증금 1억원+월세 250만원×100)이다. 그렇다면 A씨는 계약기간 중(임차인의 계약갱신 요구로 계약이 갱신된 경우 포함)인 경우 최대 5%까지 보증금 또는 차임 증액이 가능하다.

한편 개정전 상가건물임대차보호법시행령에 따르면 서울 기준 환산보증금이 4억원 이하인 상가의 경우 보증금 또는 차임 증액 시 9%까지 증액이 가능하다. 그렇다면 A씨와 B씨가 2017년 체결한 임대차계약은 어떻게 되는가? 기존 임대차계약의 경우는 2018년 법 개정으로 환산보증금에 따라 달리 적용된다.

서울 기준으로 환산보증금이 4억원 이하인 경우에는 2018년1월26일부터 즉시, 4억원 초과 6억1000만원 이하인 경우에는 갱신 또는 재계약시부터 5%까지만 증액이 가능하다. 따라서 위 임대차계약은 법개정시 존속 중이었고 그 즉시 현행법의 적용을 받아 5%까지만 보증금 또는 차임의 증액이 가능하게 된다.

결론적으로 A씨의 경우 계약 체결시에는 추후 9%까지 보증금 또는 차임을 증액할 수 있을 것으로 판단하고 수익률을 계산하였다고 하더라도 현행법에 따라 그 예상 수익이 줄어들 여지가 있다. 반면 B씨의 경우에는 원래 구상했던 바대로 비용 계산을 할 수 있게 된다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사


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