"서울 집값, 외지인이 떠받쳐"

지난해 강남3구 매매 21.5% 차지

재건축 호재로 상승 가능성 여전

올해 입주물량 증가 및 금리 인상으로 인해 전국 주택 시장 매매가격 상승률이 전년보다 둔화할 것으로 예상되는 가운데 수도권과 지방 간 격차가 더 벌어질 것으로 전망된다.

19일 한국감정원 KAB부동산연구원은 ‘2017년도 부동산 시장 동향 및 2018년 전망’을 발표하고 올해 주택 가격이 전국적으로 0.3% 오를 것으로 예측했다. 평균 상승률이 전년(1.5%)보다 둔화된 가운데 지역별 격차는 크게 벌어질 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 지난해 대비 0.8% 오르겠지만 지방은 0.7% 하락하면서 지난 몇 년간 동반 상승했던 수도권과 지방 간 가격 격차는 더울 심화될 것으로 전망된다.

올해 주택 시장 하방 압력을 주는 요인으로는 △입주량 증가 △금리 인상 △규제 강화 등이 꼽혔다. 연구원은 주택담보대출 금리가 0.25%포인트 인상되면 3∼4개월간 주택 가격 하락에 영향을 준다고 분석했다. 과거 금리 인상기 주택 시장 변화를 분석한 결과 주담대 금리가 0.25%포인트 인상되면 전국의 주택 가격은 한 달 후 0.026%포인트 하락하고 3∼4개월까지 가격 하락이 심화된 후 차츰 회복되는 것으로 조사됐다.

다만 서울의 경우 호재에 따른 상승 가능성이 여전하다고 진단했다. 채미옥 KAB부동산연구원장은 “재건축 사업과 개발 호재에 따라 서울의 매매가격은 당분간 상승 가능성이 존재한다”며 “그러나 금리 인상, 대출 규제 등으로 유동성이 축소되고 경기 지역의 입주물량 증가로 서울 지역 매매가격 상승을 뒷받침할 여력을 감소시킬 것”이라고 진단했다.

또 외지인의 서울 주택 매입 역시 서울 주택 시장을 떠받치는 요인으로 풀이된다. 지난해 거래된 주택 가운데 서울 지역의 외지인 거래 비중은 평균 19.3%였으나 강남 3구는 전체 거래물량의 21.5%를 외지인이 구입했다.

이는 강북권역의 18.2%보다 높은 것이다. 채 원장은 “주택 외지인 거래가 늘어난 것으로 볼 때 실수요자도 주택을 구입했지만 특히 강남권 등지에 투자 수요가 가세한 것은 부인할 수 없다”고 말했다.

또 재건축 연한 강화 방침과 관련 초과이익환수제 시행까지 맞물려 공급 억제(축소) 효과도 클 것으로 예상됐다. 채 원장은 “규제·완화 반복으로 인해 주택 시장의 내성이 강해져 있다”며 “서울, 강남만 타깃으로 부동산 정책을 펴는 것은 바람직하지 않고 전체적인 시장 정상화 차원에서 정책을 펴고 바로잡는 것이 중요하다”고 말했다.

강남의 집값을 잡는 방법에 대해서는 “재건축 층수를 50층, 70층으로 풀어주면 오히려 강남의 주거 환경이 악화될 뿐이고 제2, 제3의 강남을 만들어야 한다”며 “다른 지역도 주거 수준은 강남을 많이 따라왔고 남은 것은 교육이다. 교육 정책을 제대로 잡아주면 된다”고 말했다.

한편 전세 시장은 올해 하락 전환될 것으로 예상됐다. 경기·인천·지방 등 전반적인 입주물량 증가로 신규 전세 공급이 대거 이뤄지며 전국적으로 0.1% 떨어질 것으로 연구원은 내다봤다. 특히 수도권은 지난해와 비슷한 수준을 나타내겠지만 지방의 전셋값은 0.7% 하락할 것이라는 예상이다.

/이혜진기자 hasim@sedaily.com

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