"수억 더 필요"…부담감 높여 강남 수요누르기

■ 재건축부담금 5월 통보 왜 나왔나

작년 사업시행인가를 받았으나 관리처분신청을 아직 못해 재건축 초과이익환수제 적용이 확정적인 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 일대. [매경DB]

정부가 재건축초과이익환수제 적용 사업장의 가구별 부담금 예상액을 오는 5월 통지하겠다고 전격 선언한 이유는 전방위적 규제 압박에도 강남 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있기 때문이다.

정부로선 지난해 다주택자 양도세 중과, 재건축 입주권 거래 금지, 대출규제 강화 등을 쏟아낸 이후 추가적으로 가동할 수 있는 '대책 총알'이 마땅치 않다. 마지막 카드인 보유세 인상은 장기간 논의가 필요하고 시장에서 먹히지 않으면 '역효과'가 우려된다는 게 정부의 속내다.

결국 현실적으로 시장의 수요 심리를 꺾기 위해서 강남 집값의 장기 투자수익률에 대한 기대감을 낮추는 쪽으로 강한 정책 시그널을 보내고 시장과 일종의 '심리전'에 돌입했다는 평가다.

이번주 들어 이찬우 기획재정부 차관보가 "투기 수요를 꺾기 위해 장기 투자수익률을 감소시켜야 한다"고 발언한 데 이어 박선호 국토교통부 주택토지실장이 "강남 집값 신화는 일종의 미신"이라고 공격적 발언을 내놓은 것도 같은 맥락이다.

재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따르면 현재 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 4개월 이내로 재건축 초과이익 예상 금액을 통보받도록 돼 있다. 실제 부과 시점은 새 아파트를 준공한 이후여서 수년 후에야 납부 시기가 도래하지만 가구별로 부담금 예정액을 미리 파악해 놓으라는 의도다.

재건축초과이익환수제는 주택가격 상승분과 개발 비용 등을 제외하고 조합원 한 명당 얻는 이익이 3000만원이 넘을 경우 최저 10%, 많을 경우 절반까지 부담금으로 내는 제도다. 현재 정비사업을 진행 중인 재건축 조합 가운데 관리처분인가를 신청한 단지들은 대상에서 제외된다.

매일경제신문사가 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 조합을 조사한 결과 5월에 예정 금액을 통보받을 가능성이 있는 곳은 반포주공1단지 3주구와 반포현대아파트, 대치 쌍용2차 아파트, 문정동 136 등 7군데 정도로 추산된다.

반포주공 1·2·4주구 등 지난해 사업시행인가를 받은 단지는 대부분 관리처분계획을 신청해 환수제 영향권에서 벗어날 확률이 높기 때문이다. 시공사를 정하지 못한 반포주공 3주구나 대치 쌍용2차도 선정 기간이 예상보다 길어지면 5월 통보 대상에서 벗어날 수도 있다.

그럼에도 5월 통보에 나서는 이유는 단지에 따라 수억 원에 달할 수 있는 청구서를 시장에 보여주는 효과를 겨냥한 것이라는 분석이다. 재건축 기대수익이 크게 떨어진다는 공포감을 전달해 수요를 위축시키겠다는 것이다. 특히 잠실주공5단지, 대치 은마아파트, 압구정 현대아파트 등 아직 초기로 부담금 부과까지 시간이 많이 남은 재건축 대장주들에 심리적 압박을 줄 수 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "환수제가 시행된다고 해도 구체적 내용이 없어 그동안 말이 많았다"며 "실제 금액이 통보되면 재건축 아파트별로 서로 다른 방향으로 움직일 것"이라고 말했다. 그는 특히 "시간이 흐르면 재건축 조합원들은 결국 재건축 강행과 보류, 리모델링 등을 놓고 갈림길에 서게 된다"며 "투자자들에겐 불확실성이 높아지는 의미가 있다"고 덧붙였다.

정부는 재건축초과이익환수제가 처음 도입됐던 시기에도 비슷한 행태를 보인 적이 있다. 재건축초과이익환수제는 8·31 대책(2005년)으로도 강남 집값 상승세가 사그라들지 않자 2006년 3월 30일 발표됐다. 정부는 발표 직후 강남 A단지 재건축 아파트 전용 85㎡를 사례로 조합원당 개발이익이 1억원인 경우 실효 부담률이 15%(약 1600만원), 2억원은 30%(6500만원), 3억원이면 40%(1억1500만원) 내외가 된다는 내용의 보도자료를 배포했다.

하지만 실제 부담금이 시장에 미친 가격 상승·수요 억제 효과는 미미했다. 잠실 등 주요 재건축 단지들은 제도 시행 전 이미 사업시행인가를 마쳐 제도 적용을 피해갔고 강남 집값 상승세는 계속됐다. 실제로 적용된 단지는 서울 지역에서 5곳의 사업장에 불과했고 총 환수 규모는 22억원에 그쳤다.

첫 부과 사례였던 중랑구 묵동 정풍연립(조합원 1인당 평균 144만원)과 면목동 우성연립(352만원), 송파구 풍납동 이화연립(34만원)의 부담금은 '쥐꼬리' 수준에 불과했다.

전문가들은 정부의 의도가 이번엔 통할지 향후 추이를 지켜보고 있다.

익명을 요구한 부동산 시장 관계자는 "보유세 카드는 너무 멀고, 재건축 연한 축소는 큰 반발을 불러올 수 있는 만큼 정부가 단기 압박을 위해 초과이익환수제 카드를 꺼낸 것 같다"며 "실제 금액이 시장에 나오면 투자심리에 영향을 줄 수 있다"고 예상했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "당장은 시장 거래를 위축시키는 결과를 낳을 것으로 보이나 재건축 아파트 주변 기존 아파트나 신축 아파트의 집값을 잡는 문제는 남게 된다"며 "강남 신규 공급이 올해 적은 만큼 수급 문제를 어떻게 해결하느냐가 과제가 될 것"이라고 밝혔다.

[손동우 기자 / 용환진 기자 / 추동훈 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]