더 멀어진 강남입성…대출문 좁아져 "현금 10억은 있어야"

[내년초 신DTI 적용, 하반기 DSR 더해…고소득 실수요자에게도 멀어진 강남 입성 ]

강남 아파트 단지 전경. @머니투데이 DB.

10억원대를 호가하는 서울 강남권 아파트단지 진입장벽이 대폭 높아졌다.

정부가 대출규제를 강화한 가계부채 종합대책을 발표했기 때문이다.

강남권은 신축은 물론 기축아파트까지 현금을 충분히 보유한 자산가나 실수요자만 접근할 수 있는 시장으로 재편될 것이란 관측이 나온다.

24일 부동산시장에 따르면 정부의 대출규제 강화로 대출을 받아 강남권 아파트 매입을 저울질하던 수요자들의 발등에 불이 떨어졌다. ‘8·2 부동산대책’ 이후에도 강남권은 재건축과 신축아파트를 중심으로 매매가가 상승하고 매도자와 매수자간 줄다리기가 팽팽했다. 하지만 부활을 앞둔 초과이익환수제와 금리인상 가능성 등 악재에다 대출마저 크게 제한되면서 매수자들이 적지 않은 영향을 받을 전망이다.

정부는 이날 가계부채 종합대책을 발표했다. 투기로 집값 상승을 초래한 주범으로 꼽히는 다주택자의 돈줄을 조이고 취약계층 지원을 강화하는 내용이 골자다.

대책에 따르면 내년 1월부터 주택담보대출을 받을 때 기존 대출 이자에 원금까지 반영하는 신 DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 내년 하반기에는 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장, 자동차할부 등 모든 대출의 원리금을 살펴보고 대출한도를 산정하는 DSR(총부채원리금상환비율)가 도입된다.

기존에 대출이 있으면 신규 대출을 어렵게 하고 소득에 따라 대출한도를 엄격히 관리하겠다는 것이다. 당장 대출로 조달할 수 있는 자금이 줄어들면서 강남권에 내 집 마련을 계획한 실수요자들 사이에선 ‘진입장벽’이 더 높아졌다는 볼멘소리가 나온다.

강남 기축아파트 매입을 고려 중인 A씨는 “13억원 짜리 아파트를 사는데 은행에 대출가능 금액을 알아보니 최대 3억원 정도라고 하더라”며 “이마저 내년부턴 줄어들 거라 취득세 등 부대비용까지 합하면 현금 10억원 이상은 손에 들고 있어야 하는 상황”이라고 말했다.

강남구의 한 부동산중개업자는 “최근 3~4년새 강남 아파트값이 껑충 뛰면서 현금은 많지 않지만 고소득 전문직이 대출을 대거 끼고 강남에 입성한 사례가 많았다”며 “10억원대 집을 사면서 6억~7억원씩 대출받아 집테크를 하던 투자방식이 이제는 불가능해지고 진입장벽도 훨씬 높아질 것”이라고 내다봤다.

강남권뿐 아니라 매매가 10억원을 넘어선 강북의 마포구, 성동구, 용산구 일부 단지도 상황은 마찬가지다. 주택담보대출로 부족한 자금을 일부 신용대출이나 마이너스통장으로 충당하는 경우도 적잖은데 DSR가 도입되면 이마저 어려워져 사실상 현금자산이 적은 고소득 전문직이나 30~40대 중산층의 내집 마련에 제동이 걸리는 셈이다.

고가 아파트 매입이 보다 어려워지면서 8·2대책 이후에도 매매가 상승세를 이어온 강남권 단지들의 가격 조정 여부에도 관심이 집중된다. 투자수요가 걷히고 실수요도 현금보유력이 있는 일부에 국한되면 상승세를 유지하는 게 쉽지 않을 것이란 관측에서다. 다만 강남권 진입을 원하는 수요는 여전하고 공급은 재건축규제 등으로 제한적이어서 급격한 가격조정은 없을 것이란 전망이 우세하다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “9억원 이상 고가 아파트의 경우 8·2대책에도 희소성이 부각됐지만 추가 대출규제가 시행되면 ‘급락’까진 아니어도 상승세가 꺾이는 수준의 영향을 받을 것”이라며 “구매력을 갖춘 실수요자가 많다 하더라도 확장성이 줄어들면 고가 단지 매수세가 줄어들 수 있다”고 말했다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

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