"DTI, LTV 강화 전 막차 타자"… 이번 주말 아파트 분양 대전 열린다

7월 3일부터 DTIㆍLTV 규제 강화

주말 1만1634가구 견본주택 개관

건설사도 추가 부동산 대책 우려해 '분양 밀어내기'

6월 반짝 분양 이후로 '분양 가뭄' 전망

올해 전체 분양 물량 지난해의 64% 수준

지난 23일 문을 연 서울 증산동 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 견본주택에서 방문객이 상담을 기다리고 있다. 7월 DTI 규제 강화에 앞서 분양한 이 아파트 견본주택엔 주말새 2만3000명이 다녀갔다. [롯데건설]

‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’는 롯데건설이 서울 은평구 수색동에 분양하는 아파트 단지다. 28일 1순위 청약 접수를 시작했다. 이날 이 아파트 분양 사무실에 문의 전화를 걸었다. “6·19 부동산 대책에 따라 영향받는 건 없느냐”고 물었더니 “분양권 전매야 원래 안 됐지만 대출 규제를 적용받기 전 분양하는 아파트란 장점이 있다”는 답이 돌아왔다. 23일 문을 연 이 아파트 견본주택엔 지난 주말새 2만3000명이 몰렸다.

이번 주말 아파트 분양 대전이 열린다. 6·19 부동산 대책에 따라 7월 3일부터 강화될 대출 규제를 앞두고서다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 이달 마지막 주 전국 아파트 1만1634가구가 분양된다. 주간 공급 물량으론 올해 최대 수준이다.

30일 수도권에서만 아파트·오피스텔 견본주택 11곳이 문을 연다. 서울에서 ^고덕 센트럴 아이파크(강동구) ^인덕 아이파크(노원구) ^용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어(용산구) ^구로항동지구 중흥S클래스(구로구)를 분양하는 등 수도권에서만 8788가구가 풀린다.

분양 대전이 열린 건 6·19 대책의 영향이다. 대책엔 분양권 전매 제한 기간(1년6개월)을 소유권 이전 등기(입주) 때까지로 늘리는 내용이 포함됐다. 일반 분양분 분양권을 입주 때까지 사고팔 수 없는 이 규제는 19일 이후 입주자 모집 공고를 발표한 아파트 단지부터 바로 적용됐다.

대책의 한 축인 대출 규제는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 각각 70→60%, 60→50%로 10%포인트씩 강화하는 내용이다. 집단대출(잔금대출)에 대해서도 DTI 50%를 신규 적용키로 했다.

DTI는 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 연소득에서 차지하는 비중을 따져 대출 한도를 정하는 식이다. 따라서 DTI를 강화하면 소득 적은 사람이 아파트를 분양받기 어려워진다. 이 규제는 7월 3일 이후 입주자 모집을 공고한 아파트부터 적용키로 했다. 그러자 분양 ‘막차’를 타려는 수요가 몰렸다.

건설업계에 따르면 지난 23일 문을 연 수도권 견본주택 9곳에만 주말 새 약 15만 명이 다녀간 것으로 집계됐다. 이들 아파트는 입주 때까지 분양권을 사고팔 수 없지만 강화된 LTV·DTI 규제를 피할 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “대출 끼고 집 사는 사람이 대부분이란 점을 감안할 때 이번 주말에도 대출 규제 강화를 피하려는 수요가 몰릴 것”이라고 내다봤다.

건설사도 조급하긴 마찬가지다. 대출 규제가 아니더라도 하반기 예고된 악재가 수두룩하기 때문이다. 일단 이번 주말이 지나면 여름 분양 비수기로 접어든다. 게다가 정부가 8월 가계부채 대책과 추가 부동산 대책까지 예고했다. 하반기 금리 인상 가능성도 거론된다. 익명을 요구한 대형 건설사 분양사무소장은 “지금은 시장이 좋아도 대출 규제 강화나 금리 인상 같은 ‘한 방’이 나오면 분위기가 금세 냉각될 수 있다. 시장이 위축되기 전 분양 물량을 털어내려고 한다”고 말했다.

특정 시기 분양 물량이 폭증하면 향후 과잉 공급에 따른 역전세난과 입주 대란이 일어날 수 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “대출 규제, 금리 인상 같은 요인에 따라 집값이 일정 기간 조정받을 가능성이 크다. 규제를 피하려고 ‘묻지마 투자’를 했다가 집값이 떨어지면 타격을 입을 수 있다”고 말했다.

대출 규제를 피하기 위해 7월 3일 이전에 분양 물량이 반짝 몰렸지만 향후 신규 아파트 분양 전망은 밝지 않다. 6월 분양 이후론 분양 가뭄이 이어질 것으로 보인다. 부동산114는 올해 전국에서 아파트 39만8280만 가구를 분양할 것으로 분석했다. 지난해의 64% 수준이다. 2012년 이후 가장 적은 물량이 풀린다.

수도권 분양 물량은 2015년 27만 가구, 지난해 23만 가구에서 올해 21만 가구로 줄어 든다.

여기에다 미분양 아파트도 감소세를 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 지난달 수도권 미분양 주택은 1만5235가구로 전달보다 11.3% 줄었다. 특히 서울의 미분양 감소세가 두드러졌다. 지난달 119가구로 전달보다 24.2%나 감소했다. 이는 2006년 9월(87가구) 이후 최저 수준이다.

분양 물량이 줄면서 신규 아파트를 원하는 수요는 더 몰리고 있다. 특히 새 정부가 공급 확대보다는 수요 억제 쪽으로 정책 방향을 잡자 시장에서는 새 아파트 공급이 줄어들 것이란 전망이 퍼지면서 신규 분양에 수요가 물린다. 분양시장 열기가 이어지자 건설사들은 분양가를 올리고 있다. 이 결과 주변 아파트 값을 끌어 올리고 시장 불안을 야기한다는 지적을 받고 있다.

결국 공급을 늘리는 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 현재 96%인 서울 주택보급률을 100%로 끌어올리려면 2019년까지 예정된 공급 물량(25만 가구)을 35만 가구까지 확대해야 한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "규제는 일시적이지만 시장은 장기적인 수요ㆍ공급에 따라 움직인다. 수요 억제에 초점을 맞춘 6ㆍ19 부동산 대책에 장기적인 공급 대책도 추가해야 한다"고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

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