일단 과열지역만 ‘핀셋 규제’… LTV-DTI 10%P씩 강화

6·19 부동산 대책

서울 전지역 새 아파트 분양권 전매 전면금지

《앞으로 서울 전역에서 분양되는 새 아파트는 분양권 전매가 전면 금지된다. 다음 달 3일부터 서울 세종 부산 등 ‘청약조정 대상 지역’에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩 줄어 주택담보대출 한도가 대폭 감소한다. 이 지역에서 아파트 잔금 대출을 받을 때도 DTI 규제가 새로 적용돼 대출받기가 까다로워진다. 기획재정부 국토교통부 금융위원회는 이 같은 내용으로 19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’을 발표했다.》

“이번 부동산 대책의 강도는 중상(中上) 수준이다. 과도한 빚에 의존해 시세 차익을 노리는 투기 수요를 ‘아웃’시키고, 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 데 중점을 뒀다.”

고형권 기획재정부 1차관은 19일 문재인 정부가 출범 40일 만에 내놓은 ‘6·19부동산대책’에 대해 이렇게 설명했다.

투기과열지구 지정 같은 고강도 대책은 빠졌지만 서울, 부산 등 최근 집값이 급등한 지역을 겨냥해 청약, 대출, 재건축 규제 등의 ‘규제 카드’를 전방위로 꺼내든 게 이번 대책의 핵심이다. 박근혜 정부 때 부동산 경기 부양을 위해 풀었던 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제도 일괄적으로 되돌리기보다는 ‘청약조정 대상 지역’을 핀포인트해 ‘맞춤형 조이기’를 택했다. 대책의 주요 내용을 문답으로 정리했다.

Q. 서울에서 아파트 분양권을 사고팔 수 없나.

A. 그렇다. 그동안 서울 강남 4구(강남 서초 송파 강동구)에서만 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매를 제한했다. 앞으로는 공공이든 민간 아파트든 서울의 모든 지역에서 이 같은 규제를 받는다. 당장 19일부터 입주자 모집 공고를 하는 신규 분양 아파트부터 적용된다. 올 들어 강남 4구보다 마포, 용산 등 비(非)강남권의 청약시장이 더 과열되자 전매 금지를 확대하기로 했다. 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 건 김대중 정부 때인 2002년 9월 이후 약 15년 만이다.

Q. 청약조정 대상 지역은 어떻게 확대됐나.

A. 경기 광명시와 부산 부산진구 기장군 등 3개 지역이 새로 추가됐다. 이 지역들은 최근 3개월간 집값이 1% 가까이 뛸 정도로 기존 조정 지역보다 집값 상승률이나 청약 경쟁률이 높았다. 이로써 청약조정 대상 지역은 기존의 서울 25개 구, 경기 6개 지역(과천 성남 하남 고양 남양주시 동탄2신도시), 부산 5개 구(해운대 연제 동래 수영 남구), 세종시 등을 포함해 40곳이 됐다.

Q. 청약조정 대상 지역에서 주택담보대출 한도가 얼마나 줄어드나.

A. 은행과 제2금융권을 포함해 모든 금융회사에서 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 10%포인트 내려간다. 10억 원짜리 아파트를 담보로 대출을 받는다면 LTV 기준으로 지금까지 최대 7억 원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 6억 원으로 줄어든다. 연소득 6000만 원 직장인이 10억 원짜리 아파트를 사면서 대출(만기 30년, 연리 3.5%)을 받는다면 대출 한도는 종전의 6억6800만 원에서 5억5600만 원으로 줄어든다. 조정 대상 지역 대출자의 24.3%가 LTV, DTI 강화의 영향을 받을 것으로 추산된다. 이를 통해 이 지역의 신규 대출이 3∼6% 줄어들 것으로 금융당국은 내다봤다. 다만 청약조정 대상이 아닌 다른 지역은 지금의 완화된 LTV, DTI 조치가 1년 더 연장된다.

Q. 청약조정 대상 지역에서 아파트 집단대출을 받기도 어려워지나.

A. 집단대출 중 잔금 대출에 대해 DTI 규제(50%)가 새로 적용된다. 이주비, 중도금 대출, 잔금 대출에 대한 LTV도 종전의 70%에서 60%로 줄어든다. 분양시장 호황으로 급증한 집단대출이 가계부채 증가세를 이끄는 주요 원인으로 꼽히자 이 같은 규제를 꺼내들었다.

새로운 DTI 규제는 잔금 대출에 대해서만 적용되지만 사실상 중도금 대출 때부터 효과를 낼 것으로 예상된다. 은행들이 중도금 대출을 해줄 때 향후 필요한 잔금 대출 금액과 DTI 50%를 적용한 대출 한도 등을 미리 고지할 방침이기 때문이다.

Q. 내 집 마련을 계획한 실수요자도 똑같은 적용을 받나.

A. 아니다. 서민층 실수요자에 대해서는 현행 LTV 70%, DTI 60%가 유지된다. 부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 5억 원 이하 주택을 구입하는 무주택 가구주가 대상이다. 청약조정 대상 지역에서 이런 서민층 실수요자 비율은 전체 대출자의 55% 정도다. 이들에 대해서는 새로 적용되는 잔금 대출 DTI도 60%로 완화해 적용된다.

Q. 대출 규제는 언제부터 적용되나.

A. 일반 주택담보대출에 대한 LTV, DTI 강화는 다음 달 3일 이후 이뤄지는 신규 대출부터 적용된다. 잔금 대출 규제는 다음 달 3일 이후 입주자 모집 공고를 하는 신규 아파트부터 적용된다. 다만 이미 입주자 모집 공고를 낸 아파트라도 이날 이후 분양권을 전매한다면 이번 잔금 대출 규제의 적용을 받는다.

Q. 재건축 아파트는 어떤 규제를 받나.

A. 앞으로 청약조정 대상 지역에서 재건축 조합원은 원칙적으로 재건축 아파트 1채만 분양받을 수 있다. 지금은 최대 3채까지 분양받는 게 가능하다. 최근 강남 재건축발 집값 불안이 양천구 목동, 영등포구 여의도 등 다른 재건축 단지로 확산되자 마련된 조치다. 이르면 9월 관련법을 개정해 법 시행일 이후 사업 승인을 신청하는 단지부터 적용할 예정이다. 재건축 사업 초기인 강남구 대치동 은마, 압구정 현대아파트 등이 해당될 것으로 보인다. 다만 재건축 조합원이 전용면적 60m² 이하 소형 아파트를 분양받을 때는 기존 보유 주택의 집값 등에 따라 예외적으로 2채까지 받을 수도 있다.

Q. 청약조정 대상 지역에서 또 어떤 규제를 받나.

A. 소유권 이전 등기 때(성남 민간 아파트는 1년 6개월간)까지 분양권을 전매할 수 없다. 가구주가 아니거나 주택을 2채 이상 보유한 다주택자 등은 1순위 청약 자격도 제한된다. 다만 부산 민간 아파트는 조정 지역이라도 전매 제한 규제를 받지 않는다. 현행 주택법으로 지방 민간택지에 전매 제한을 적용할 수 없기 때문이다. 정부는 주택법 시행령을 개정해 부산 등 과열된 지방에도 전매 제한을 시행할 근거를 마련할 계획이다.

정임수 imsoo@donga.com·강유현 기자