[클릭! 富동산]부동산 증여시 기준시가 고시前 열람 이유는?

증여시 매매사례 가액 없으면 국토부 기준시가 고시 적용

기준시가 고시 전 상승여부 파악, 절세에 도음

[윤나겸 세무사] Q) 이번에 시집가는 외동딸을 위해 기준시가가 3억원 정도하는 제 소유의 단독주택 한 채를 증여해주기로 했습니다. 최근 법무사를 찾아가 이전등기를 해 달라 요청했지요. 국토해양부에서 고시한 개별주택가격으로는 세금이 4000만원 정도 나온다는 것을 알고 있었지만, 국토해양부의 개별주택가격이 크게 상승해 증여에 대한 세금이 올라간다는 데 그게 사실인가요?

A) 일반적으로 증여를 할 때 아파트와 같이 매매사례가액이 있는 경우가 아니라면 보충적 평가방법을 적용합니다. 이와 같이 보충적 평가방법, 즉 기준시가는 1년에 한 번씩 국토해양부와 국세청에서 고시를 하고 있습니다. 고시를 하게 되면 새로운 기준가격이 발생하게 되기 때문에 증여를 언제 하느냐에 따라 증여재산의 가액이 달라지고 증여세가 차이가 납니다.

이 경우는 시가가 존재하지 아니하는 단독주택을 증여하려는 상황인데요. 단독주택의 기준시가인 개별주택가격은 4월말에 고시하기 때문에 5월에 증여를 하면 변경된 기준금액으로 세금이 부가됩니다.

토지의 기준시가인 개별공시지가는 매년 5월 말에, 주택의 기준시가인 개별주택가격과 공동주택가격은 4월말에 고시됩니다. 이와 같은 가액은 국토해양부에서 확인이 가능합니다. 그리고 상업용 건물 및 오피스텔의 경우에는 국세청에서 매년 12월말에 고시하고 다음해 1월 1일부터 적용하고 있습니다. 또한 고시를 하지 않는 건물의 경우에는 건물의 신축가격 기준액을 기초로 세금을 계산합니다. 그 금액은 12월 말에 고시를 하고 있습니다.

물론 토지나 주택의 가액이 상승할 지 하락할 지는 정확하진 않지만 어느 정도 예상할 수 있습니다. 토지에는 ‘표준지’라는 것이 있습니다. 전국의 모든 필지에 대한 개별공시지가를 고시하기 위하여 토지를 감정하게 되는데 모든 필지를 감정할 수 없기 때문에 50만 필지를 표준지로 정해서 감정하고 있습니다. 감정한 표준지가액이 상승하게 되면 그 표준지에 부속되는 토지들의 가액 또한 표준지와 비슷한 비율로 상승하게 됩니다.

표준지의 개별공시지가는 2월말 정도에 열람이 가능하기 때문에 해당 필지의 표준지를 확인해서 증여하려는 토지의 가액 상승여부를 확인하면 됩니다. 주택도 마찬가지로 1월말이면 표준주택가격의 열람이 가능합니다.

아파트와 같은 공동주택은 3월초면 고시 전 열람을 하도록 하고 가액에 대한 의견을 수렴하고 있습니다. 또한 상업용 건물이나 오피스텔의 경우에도 11월 초에 국세청에서 고시 전 열람이 가능하기 때문에 정확한 금액은 아니더라도 기준시가 고시 전에 가격의 상승이나 하락의 정도는 확인이 가능합니다.

증여를 언제 하느냐에 따라서 증여세의 변동이 있다는 것을 말씀드렸습니다. 기준시가가 고시되는 날 이전에 상승여부를 파악하셔서 증여를 하시면 큰 금액이 아니더라도 절세가 가능하니 참고하시되, 항상 똑같이 적용되지 않으니 신중한 검토 후 증여하시길 바랍니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]

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