[클릭! 富동산]시가 5억원 짜리 아파트, 자녀 증여시 절세법은?

'부담부증여' 활용, 일정 채무부담 조건 재산 이전

1세대1주택자·양도차익·단기세율 적용여부 양도세 달라져

[윤나겸 세무사] Q) 현재 2억원에 전세를 주고 있는 시가 5억원의 아파트를 아들에게 증여하고 싶은데요. 증여세는 세금이 많이 나온다고 들었는데 얼마나 나올까요? 혹시 줄이는 방법이 있는지 궁금합니다.

A) 세법에서 ‘증여’란 그 거래의 명칭, 형식, 목적에 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형 또는 무형의 재산을 이전시키는 것을 말합니다. 만약 부모가 자녀에게 자신의 재산을 증여하고자 할 때, 증여자인 부모로부터 수증자인 자녀에게로 재산이 이전 되는 시점에 이득을 본 자녀는 증여세 납부의무를 지게 됩니다.

현행 세법에서는 직계존속인 부모가 직계비속인 자녀에게 증여를 하였을 때 5000만원까지는 세금을 징수하지 않고 있습니다. 이때 과세되지 아니하는 금액은 10년을 기준으로 합산이 됩니다. 즉, 자녀가 어릴 때 5000만원을 한 번 증여한 후 10년이 지나고 나서 또 5000만원을 증여한다면 증여세 부담이 전혀 없게 됩니다.

증여세는 1억원까지는 10%의 세율로 계산하고, 1억원 초과분에서 5억원까지는 20%의 세율로 계산하되, 과세표준액이 30억원을 초과하면 최대 50% 세율이 적용되는 5단계 초과누진세율 방식을 취하고 있습니다.

이 사례의 경우 과거에 부모로부터 한 번도 증여를 받은 적이 없다면 5억원에서 5000만원을 공제한 4억5000만원이 과세대상이 되고, 20%의 세율을 적용 후 예정 신고세액 공제까지 받으면 8100만원의 세금을 부담하게 됩니다.

여기서 증여세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법은 부담부증여입니다. ‘부담부증여’는 증여를 하되, 일정 채무를 부담하는 조건으로 재산을 이전받는 것입니다. 즉, 전세보증금이나 은행대출금이 있는 경우 증여재산인 아파트를 이전받았다고 하더라도 실제 임차인이 나가거나 대출금을 상환해야 할 경우가 생긴다면 대금을 돌려주어야 합니다. 이런 경우라면 명의가 이전되었다고 하더라도 증여재산인 아파트가액 전체를 증여받은 것으로 보는 것이 아니라, 증여자가 가지고 있던 채무가 수증자에게 유상으로 이전된 것으로 보아 채무에 대해서는 양도소득세 과세대상이 되고, 차액에 대해서만 증여세 과세대상이 됩니다.

증여세의 경우 증여받은 재산 전체에 대해서 세금을 내지만 양도소득세는 당초 취득한 재산의 매매로 인하여 차익을 본 경우에만 세금을 내므로 같은 금액이라도 증여인지 양도인지에 따라서 세금은 크게 달라집니다.

부담부증여의 경우를 적용해 사례를 계산해보면 채무 2억원에 대해서는 양도소득세를 계산하게 되고, 시가 5억원에서 2억원을 차감한 3억원에 대해서만 증여세 계산 대상이 됩니다. 증여대상 자산인 3억원에서 부자간 증여재산 공제 5000만원을 공제하면 2억5000만원이 됩니다. 20%의 세율이 적용되므로 예정 신고세액 공제까지 받으면 3600만원의 세금을 부담하게 됩니다. 물론 양도소득세도 추가로 계산해야 하지만 순수하게 증여세의 입장에서만 고려한다면 4500만원만큼 차이가 난다고 볼 수 있습니다.

이때 반드시 양도소득세가 얼마가 나오는지에 대해서 한 번 더 고민을 해보고 진행해야 합니다. 만약 증여자가 1세대1주택자인 경우 비과세 대상이 되고, 양도차익이 많은 지, 단기세율이 적용이 되는지도 함께 고려해야 합니다. 위와 같은 모든 과정은 사실관계에 따라 달라지므로 신중한 검토가 필요함을 말씀드립니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]

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