[취재파일] 파격적인 대출상품…과연 성공할까?

2014년 12월말 현재 예금은행의 주택담보대출 평균 금리는 3.63%(잔액 기준)다. 한 달 전보다 6bp(0.06%p) 떨어졌다. 그럼에도 3% 미만의 금리를 적용받는 경우는 많지 않다. 지난달 신규로 취급된 가계대출 가운데 3% 미만의 금리를 적용받은 비중은 5.7%에 불과했다.

그런데 기존 주택담보대출 가운데 <1>변동금리 대출이나 <2>이자만 내고 있는 일시상환식 고정금리 대출을 <3>분할상환식 고정금리 대출로 바꿔주는 상품이 3월쯤 나온다. 금리는 파격적이다. 현재로선 2.8~2.9% 수준이 유력하다. 현재 최저 금리가 2%대인 주택담보대출을 취급하는 시중은행은 많지 않다. 취급하는 은행에서조차 2%대 금리를 적용받는 사람은 소수다. 현재 변동금리 대출을 고정금리 대출로 전환할 때(<1> -> <3>) 중도상환수수료가 면제되는데 일시상환 방식을 분할상황 방식으로 바꿀 때(<2> -> <3>)도 이 수수료를 면제해 줄 방침이다.

상품은 두 가지 유형으로 나뉜다. 대출금 전액을 분할 상환하는 방식과 대출액의 70%를 분할 상환하고 나머지 30%를 만기에 한꺼번에 갚는 유형이다. 전액 분할상환 방식의 금리가 더 낮다.

사례를 들면 이렇다. 지난해 4억 원짜리 아파트를 사면서 은행에서 5년 만기, 3.5%의 변동금리(앞서 설명한 것처럼 현재 평균적인 대출금리 수준이다), 일시상환 조건으로 2억 원을 대출받은 경우다. 5년 만기가 돌아올 때마다 만기를 연장해서 20년간 대출을 유지한다고 가정한다. 이 사람은 매월 58만 원의 이자만 낸다. 20년 대출기간 동안 이 사람은 총 1억 4천만 원의 이자를 내게 된다. 20년 후 만기 때 2억 원을 한꺼번에 갚아야 한다. 대출금리 상승, 또는 하락에 따른 부담 변화는 여기서 제외한다.

이 사람이 새로 나오는 고정금리 분할상환 대출로 갈아탔을 때는 이렇게 변한다. 20년 만기, 2.8%의 고정금리, 원리금 분할상환 조건이다. 이 경우 매월 109만 원의 원리금(대출원금+이자)를 내야 한다. 20년 대출기간 동안 이 사람이 내는 이자는 6천만 원이다. 총 이자부담은 분할상환과 낮은 금리 덕택에 절반 수준으로 줄어드는 것이다. 20년 동안 원금까지 나눠 내기 때문에 20년이 지난 만기 때 갚아야 할 돈은 남아 있지 않다. 만일 이 사람이 ‘장기주택저당차입금 이자 소득공제 요건’까지 충족한다면 세금 혜택도 받을 수 있다. 소득공제 요건은 무주택자, 또는 일시적 2주택자이면서 담보주택의 기준시가 4억 원 이하여야 한다.

새로운 상품의 두 번째 유형, 즉 대출액 70%를 분할상환하는 방식의 숫자는 이렇게 변한다. 20년 만기는 같고, 금리는 2.9%가 적용된다. 그러면 매월 91만 원의 원리금을 갚아야 한다. 대출기간 동안 갚아야 하는 총이자는 8천만 원이다. 20년이 지난 만기 때 남은 30%의 대출금, 즉 6천만 원을 한꺼번에 갚으면 된다. 매월 내야 하는 원리금 부담이 다소 줄어드는 대신, 총이자 부담은 늘고 만기 때 갚아야 하는 금액(6천만 원)이 생긴다.

주택담보대출을 안고 있는 대다수에게 훨씬 더 낮은 금리가 제공되므로 유인은 충분하다. 다만 위의 예처럼 매월 상환하는 돈이 크게 늘어나는 것을(이자만 내다가 원리금을 함께 갚아나가야 하므로) 대출자가 감당할 수 있는지가 관건이다.

금융당국은 올해 총 20조원의 대출 전환을 목표로 하고 있다. 현재 적격대출 조건인 9억 원 이하 주택, 5억 원 이하 대출금 요건을 유지할 계획이다. 차주의 소득 등 다른 조건은 붙지 않는다.

새롭게 대출을 받으려는 사람은 이 상품을 이용할 수 없다. 이 상품은 변동금리 및 일시상환 방식으로 치중된 현재의 대출구조를 개선하기 위해 고안된 프로그램이기 때문이다. 새 상품이 나올 것으로 예상되는 3월 이전에 대출을 받았다가 새 상품이 나오면 갈아타는 꼼수는 통하지 않을 것으로 보인다. 기존 대출의 유지 기간을 조건으로 넣을 것으로 예상되기 때문이다. 예를 들어 대출받은 지 1년이 지난 대출만 대상으로 삼을 수 있다. 이 부분에서 신규 대출자와 기존 대출자, 대출받은 지 얼마 지나지 않은 사람들 사이의 형평성 시비가 제기될 수는 있겠다.

현재 변동금리이거나 일시상환 방식 고정금리 대출, 즉 이번 프로그램의 전환 대상이 되는 대출 규모는 255조 원 정도로 추산된다. 이 중 어느 정도 규모가 전환에 참여할 지가 이번 프로그램의 성패를 좌우한다.

최적의 시나리오는 이렇다. 2월쯤 금융통화위원회가 기준금리를 내려준다. 시중금리는 더 떨어질 것이고, 3월 출시 예정인 새 고정금리 상품의 금리도 현재 검토되는 2.8~2.9%보다 조금 더 낮아지는 것이다. 그 뒤 하반기 미국이 기준금리를 인상하고, 그 여파로 국내 기준금리와 시중금리가 상승세로 돌아서는 것이다. 이 시나리오를 예상한다면 새로운 상품의 매력도는 더 할 나위 없다. 반면 국내 시중금리가 더 떨어질 것이고, 하반기 이후미국의 기준금리 조정에도 불구하고 상당 기간 국내 금리가 오르지 않을 것이라고 예상한다면 이 상품의 매력은 떨어진다. 금리는 국내외 경제상황을 반영하므로 단정적으로 예측하기는 어렵다. 결국 선택은 소비자의 몫이다. 다만 그 선택의 폭이 넓어진 것은 분명하다.

[박민하 기자 mhpark@sbs.co.kr]

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