2015년 전세→월세 전환 속도 더 빨라진다

재건축·재개발 5만8천여가구 이주…연 월세 물량 대비 42%수준

저금리·서민주거정책 등 영향…"월세가격 상승으로 이어질 지도"

서울 단독·다가구 및 다세대·연립주택 전월세 거래량 추이 /자료제공=서울부동산정보광장 © News1

(서울=뉴스1) 최동순 기자 = 전세난이 해마다 심각해지고 있는 가운데 내년에는 전세의 월세 전환이 더욱 가속화될 것으로 보인다. 저금리 기조로 집주인들의 월세 선호 현상이 심해지고 있는 데다 내년으로 예정된 재개발·재건축 이주 물량도 월세 시장으로 진입할 것이라 예상되서다.

23일 서울부동산정보광장에 따르면 서울지역 전세 거래량은 조사를 시작한 2011년 이후 꾸준히 감소한 반면 월세 거래량은 지속적으로 증가하고 있다. 전체 주택 임대차거래에서 월세가 차지하는 비중은 Δ2011년 30.79% Δ2012년 31.28% Δ2013년 36.38% Δ2014년 37.67%로 점차 커지고 있다. 특히 단독·다가구 주택의 경우 2013년부터 월세 거래량이 전세 거래량보다 많아지기 시작해 2014년 12월 현재까지 우위를 점하고 있다.

임대차시장에서의 월세 비중은 앞으로도 지속적으로 증가할 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 특히 내년에는 강남권 재건축 아파트를 비롯한 재건축·재개발 이주가 본격적으로 시작돼 이같은 월세 전환을 가속화 시킬 것으로 보인다.

2015년 이주가 예정된 정비사업장은 Δ재건축 2만1614가구 Δ재개발 3만6603가구 등 총 5만8217가구에 달한다. 이는 서울 평균 월세 거래량(13만6079가구)의 42.78%에 해당하는 물량이다. 정비구역의 세입자들이 월세를 선택할 경우 '월세 과부화'가 일어날 수 있는 것이다.

문제는 이주를 앞둔 정비구역 거주자들 대다수가 월세 시장으로 편입될 가능성이 높다는 것이다. 정비사업이 막바지에 이른 정비구역의 거주자들은 대부분 세입자들이며 사업 협조 등을 조건으로 주변 시세 대비 저렴한 가격의 임대료를 지불하고 있다. 예를 들어 강남구 개포3단지 41㎡의 전세가격은 10월 기준 5000만원으로 실거래가격 6억원과 비교해 8.3% 수준이다.

개포3단지 조합 관계자는 "입주민 가운데 90% 정도가 세입자인데 인근 재건축 단지에도 매물이 부족해 어려움을 겪고 있다"며 "이들의 전세 보증금은 다른 강남권 지역의 월세 보증금 수준으로 낮기때문에 월세 매물을 알아보는 것이 보통"이라고 말했다.

특히 강남4구 재건축 단지 세입자들의 경우 학군 및 직장 등의 이유로 강남권 입주를 희망하면서 월세가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 내년 초 입주를 앞두고 있는 신반포 5차 세입자 A씨는 "아이 교육 문제가 걸려 있어서 대출을 받아거나 월세로 전환을 해서라도 근처 강남권에 이주할 예정"이라고 말했다.

또한 저금리 기조가 유지될 것이라는 점에서 집주인의 월세 선호은 내년에도 지속될 것으로 보인다. 여기에 정부의 월세 지원 정책이 시행되면서 세입자들의 월세 전환을 가속화시킬 수 있다.

정부가 10월 발표한 서민주거방안에는 디딤돌 대출의 금리를 기존 3.3%에서 3.3%~2.7% 차등 금리로 개선하는 방안이 포함됐다. 보증금이 적을수록 금리를 우대해 보증부 월세 세입자들에게 더 낮은 금리를 적용했다. 또한 2015년도에 한해 Δ취업 준비생 Δ기초생활수급자(희망키움통장 가입자) Δ근로장려세제 가입자 등을 대상으로 월세 대출을 지원한다. 연 2%의 금리로 매월 30만원씩 2년 동안 지원되며 한도 720만원에 유예 기간은 3년이다.

조은상 부동산써브 팀장은 "서울 아파트 전세가격이 2년 동안 평균 5504만원 상승하는 등 전세난이 가속화되고 있다"며 "마땅한 매물을 찾지 못한 수요자들이 월세로 관심을 돌릴 가능성은 더욱 커졌다"고 말했다. 이어 "저금리 정책을 비롯해 정부의 서민주거정책도 전세보다는 월세에 유리하도록 재편되고 있다"며 "월세 수요가 많아지고 있는 만큼 향후 월세 가격도 상승세로 돌아설 수 있다"고 덧붙였다.
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