[인터뷰] “뉴이코노미 주인공은 데이터센터”…진형석 삼정KPMG 전무가 읽은 ‘자산의 시간표’

상업용 부동산 전문가가 데이터센터에 주목한 이유
‘통신사 설비’로 보이던 데이터센터, ‘투자자산’으로 보기 시작
개발부터 임차, 세무·매각까지…데이터센터 전 주기를 아우르는 A to Z 자문

"데이터센터는 한 가지로 규정하기보다, 상업용 부동산, 인프라, 디지털산업의 성격을 모두 갖고 있는 복합 자산으로 봐야합니다."

진형석 삼정KPMG 전무는 국내 데이터센터 시장을 이렇게 정의했다. 지금에 와서는 자연스럽게 들리지만, 불과 몇 년 전만 해도 시장에서 먼저 나왔던 질문은 전혀 달랐다. 오피스도, 물류센터도, 리테일도 아닌 자산을 두고 투자자와 자문사 모두가 고개를 갸웃하던 시기였다. 그 질문이 실제 거래 현장에서 던져진 순간이, 데이터센터 자산화의 출발점이 됐다.

◆ "이걸 누가 사지?"…신세계I&C 매각이 던진 첫 질문

2018년 무렵 신세계I&C가 보유하던 구로 사옥 매각은 전형적인 업무시설 거래처럼 보이면서도 본질적으로는 달랐다. 건물 일부가 이미 데이터센터로 활용되고 있었기 때문이다. 오피스로만 보기도, 순수 데이터센터 자산으로 정의하기도 애매했다. 당시 국내 시장에서 데이터센터는 여전히 통신사의 설비 자산에 가까운 인식이 강했다.

매각 자문을 맡았던 삼정KPMG 내부에서도 고민이 깊었다. 기존 오피스 거래의 잣대로는 설명이 되지 않았고, 데이터센터 전용 자산으로 보기엔 시장의 이해가 부족했다. "이걸 누가 사느냐"는 질문이 자연스럽게 나올 수밖에 없었다.

당시 시장에서 데이터센터는 전통적인 상업용 부동산 투자자보다는, 운영 경험을 갖춘 사업자의 영역에 더 가까운 자산으로 인식됐다. 이런 시장 인식을 누구보다 먼저 체감하고 있던 인물이 진 전무였다. 그는 오랜 기간 상업용 부동산 거래 자문을 담당하며 시장의 신뢰를 받아온 실무형 베테랑으로 평가된다.

그의 판단 아래, 실제 매각 거래는 데이터센터 운영 경험을 갖춘 통신사 드림라인을 상대로 성사됐다. 드림라인은 외부 재무적 투자자(FI) 자금을 유치하며 회사를 키우는 단계에 있었고, 데이터센터를 영업용 자산이자 투자 자산으로 바라보고 있다.

◆ 면밀한 리서치 후 '설비'를 '자산'으로

특별했던 데이터센터 거래는 단발성으로 끝나지 않았다. 삼정KPMG 안에서 하나의 섹터로 다뤄졌다. 삼정KPMG는 내부 경제연구 조직과 함께 글로벌 사례와 국내 여건을 동시에 분석했다. 글로벌 시장에서는 이미 데이터센터를 기초자산으로 한 리츠와 인프라 투자가 확산되고 있었고, 클라우드 서비스 확대와 데이터 트래픽 증가는 구조적 흐름으로 자리 잡고 있었다. 문제는 한국 시장이었다.

인터넷·모바일 보급률, 데이터 생성량 증가, 기업 IT 인프라 외주화 흐름 등을 종합한 결과, 데이터센터 수요는 국내에서도 결국 자산화 단계로 넘어갈 수밖에 없다는 결론에 도달했다. 당시만 해도 시장의 시선은 조심스러웠지만, 삼정KPMG는 '시장의 시간표'를 먼저 그렸다.

이 리서치가 현실과 맞물린 건 2019년 초였다. 해외 인프라 투자자가 국내 데이터센터 투자를 검토하며 자문을 요청했고, 데이터센터는 통신사의 내부 설비가 아니라 재무적 투자 대상으로 다뤄지기 시작했다. 진 전무는 "그 시점부터 데이터센터는 누가 운영하느냐보다, 어떻게 수익을 만들고 어떻게 엑시트하느냐의 문제로 바뀌었다"고 말했다.

이 과정에서 진 전무는 국내 데이터센터 진출을 시도하는 대부분의 재무적 투자자, 시행사들에게 CDD, FDD 서비스를 제공하며 시장이 확장되는데 기여를 한 전문가이자 실무 책임자로 자리매김했다.

◆ 데이터센터 개발, 구조를 설계하는 종합 자문 필수

데이터센터는 오피스 등 전통 자산 대비 초기 투자비(CAPEX)와 프로젝트파이낸싱(PF) 비중이 높아 금융기관의 투자 심사가 까다롭다. 전력 수급, 인허가, 민원, 사전 임차인(프리리스) 확보 여부 등 비재무적 요소까지 함께 검토된다. 그만큼 데이터센터는 과거처럼 입지와 임대료만으로 판단할 수 있는 자산이 아니라, 에너지와 IT 산업 변화까지 함께 고려해야 하는 자산으로 분류되고 있다.

아울러 데이터센터는 AWS와 같은 클라우드 사업자를 임차인으로 유치해 안정적인 현금흐름을 창출해온 디지털 인프라이자, 상업용 부동산의 뉴이코노미 섹터로 평가된다. 다만 RE100, 글로벌 클라우드 사업자의 ESG 기준 강화, 분산에너지활성화특별법 등 정책 환경 변화와 AI 데이터센터로의 전환이 맞물리며 투자 판단의 난이도도 높아지고 있어 전문 자문이 더욱 요구되고 있는 섹터다.

진 전무는 "이 같은 환경에서는 단일 영역 자문만으로는 한계가 있다"며 "삼정KPMG는 데이터센터를 부동산·인프라·회계·세무를 아우르는 자산으로 보고, 구조 설계부터 엑시트까지 연결하는 원스톱 자문을 통해 데이터센터 생태계 전반을 다루는 No.1 자문사를 지향하고 있다"고 강조했다.