"3기신도시는 허수? 3년내 공급 절벽 온다"…주택건설 인허가 20년만에 최저

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 문재인 정부 기간 동안 전국 주택 건설 인허가율이 20년 만에 최저치를 기록하면서 주택 공급에 빨간불이 켜졌다. 정부는 10년 동안 수도권에 31만 가구(서울 10만 가구)가 매년 공급될 것이라고 강조했지만, 인허가율만 놓고 봤을 때는 향후 2~3년 내 풀리는 공급물량은 이전 정부보다 감소할 수 있는 요소들이 내제돼 있다는 뜻으로 해석된다.

전문가들은 통상 인허가 후 준공까지 2~3년 가령 소요되는 점을 감안하면 향후 주택시장에도 '공급 절벽'이 닥칠 수 있다고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.08.23 ymh7536@newspim.com

◆ 역대 집권 정부 중 최저…공급 절벽 현실화 우려

29일 업계에 따르면 문재인 정부 기간 동안 전국 주택건설 인허가 실적이 지난 정부보다 36만호 가까이 감소했다. 인허가 감소는 박근혜 정부 출범 이후 49개월간(2013년 2월~2017년 2월) 이뤄진 전국 주택 건설 인허가 실적 251만2271가구와 비교하면 문재인정부에서는 약 35만가구(14.2%)나 감소했다.

문재인 정부의 서울 지역 주택 인허가 실적 역시 30만 956가구로 전임 정부 32만 9564가구 대비 8.7%(2만 8608가구) 줄었다. 특히 지난해 서울 주택 인허가 실적은 5만 8181가구로 문재인 정부가 출범한 2017년(11만 3131가구과 비교해 절반 수준으로 감소했다.

문제는 정부가 그동안 발표한 공급정책에서 핵심 내용인 10년 동안 수도권에 31만 가구(서울 10만가구)가 매년 공급될 것이라고 강조했지만, 인허가율만 놓고 봤을 때는 2~3년 내에 공급되는 물량은 제한적일 수밖에 없는 뜻이다.

인허가 후 준공까지 걸리는 시간을 감안하면 현 정부는 지난 정부가 인허가를 통해 열심히 공급한 공급량의 혜택은 충분히 봤으면서도 차기 정부에 공급물량이 감소할 가능성이 높을 것으로 전망된다.

실제 지난해 8·4대책을 통해 13만 2000가구 규모의 신규 주택공급계획을 발표했지만 구체적으로 사업이 확정된 곳은 전무하다.

8·4대책은 정부가 소유한 부지를 활용해 서울에서 3만 가구, 3기 신도시 등 용적률 상향을 통한 2만 4000가구, 재건축을 통한 7만 가구 공급 등이 골자다. 이 가운데 최근 국토부가 고려하고 있다고 밝힌 3기 신도시 용적률 상향을 제외하면 현재 사업이 구체화 된 지역은 단 한 곳도 없다.

사업 예정지 가운데 1만 가구 공급으로 가장 기대가 컸던 태릉골프장이 대표적이다. 정부는 상반기 내 지구 지정 등 사전 절차를 마무리할 계획이었지만 서울시와 노원구, 주민들의 반발에 속도를 내지 못하고 있다.

인구 과밀화, 교통인프라 부족 등을 우려한 주민들의 극심한 반발로 노원구와 서울시 등이 각각 '공급계획 축소(1만가구→5000가구)', '원점에서 재검토' 등을 요구하고 있기 때문이다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 예견된 물량 감소…"공급대책 외면에 따른 것"

상황이 이렇지만 정부는 공급 폭탄과 집값 고점 등에 대한 경고의 메시지에 열을 올리고 있다. 정부가 지난해 8·4 대책에서 공공 재건축을 활성화하는 등 서울을 중심으로 신규 주택 13만 2000가구를 공급하겠다고 발표한 직후 민간 연구기관인 한국건설산업연구원(건산연)은 보고서에서 실질적인 공급량이 목표의 절반 수준인 6만 2000가구 안팎에 그칠 것이란 전망을 내놨다.

건산연은 정부가 추진하는 공공재건축이 리스크에 비해 해당 지역 주민들에게 부여되는 인센티브가 부족하고, 공급 시기와 지역이 중산층 등 시장이 필요로 하는 물량을 적기에 충분히 공급하기 어렵다고 판단했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "문재인 정부 출범 이후 줄곧 공급에 신경을 써야 한다고 말했다"면서 "그때 공급대책을 마련했으면 지금쯤 입주하는 단지가 늘어나면서 수급불균형 현상이 나타나지 않았을 것"이라고 말했다.

이어 "8‧4 대책 이후 공급 기대감에 따른 심리적 안정 효과가 일부 나타났으나 채 며칠이 지나지 않아 입대차 2법이 시행되면서 아파트 전셋값이 급등하고 매매가격을 밀어 올린 측면이 있다"며 "사실 대책을 내놔도 실제 주택 공급은 한참 뒤에 이뤄지기에 단기간에 효과를 얻기는 사실상 불가능하다"고 덧붙였다.

공급 감소로 인해 전국의 집값은 불장(불같이 뜨거운 상승장)이다. 2017년 5월 문재인 정부가 출범한 당시 서울 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 2325.9만원이었지만, 올해 5월에는 4358.2만원으로 4년 전 보다(2032.3만원) 87.4% 상승했다.

◆ 오락가락한 공급대책에 전국 아파트가격 '불장'

강남구의 경우 2017년 5월 3.3㎡당 아파트 평균매매가격이 4397.1만원이었지만, 올해 5월에는 3239.9만원 오른 7637.1만원으로 집계됐다. 같은 기간 서초구는 3830.6만원에서 6671.6만원으로 2841만원 상승했으며, 송파구는 2870만원에서 5554.1만원으로 2684.1만원 올랐다.

강남3구 외에도 노도강에서도 아파트 가격이 두 배나 치솟아 올랐다. 서울 노원구 월계동에 위치한 '현대' 전용면적 84.98㎡은 지난 2017년 5월 11일 4억 2300만원(7층)에 거래됐지만, 올해 5월 5일에는 9억원(6층)에 거래돼 4억 7700만원 상승했다.

이 외에도 4년간 3.3㎡당 아파트 평균매매가격 상승률이 100% 이상 오른 자치구도 4곳이나 나타났다. 성동구는 4882만원(111.7%), 동작구 4354.7만원(101%), 노원구 3373만원(105.5%),도봉구 2953.8만원(100.8%)을 기록했다.

전문가들은 오락가락한 부동산 정책에서 비롯된 문제로 지적하고 있다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "문재인 정부는 주택 가격안정화에 공급은 문제가 없고 문제는 투기수요라며 공급은 막고 수요억제를 했지만, 결국 공급부족으로 아파트 가격 상승이 이뤄진 만큼 공공 주도 공급에 이어 민간 공급도 이뤄져야 가격 안정화가 올 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 다주택자가 '적폐'라는 기조 아래 이들에게 세금을 강력하게 매기면 어쩔 수 없이 집을 내놓게 되고 시장에 매물이 확보될 것이라고 봤지만 시장은 그렇게 움직이지 않았다"며 "일련의 세 강화 조치도 오히려 매물을 잠기게 했다"고 지적했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "3~4년 뒤에 서울과 수도권 지역 공급 가뭄 현상이 두드러질 것"이라며 "정부의 부동산 규제와 공급 부족 사태 지속될 경우 매매가격과 전셋값이 상승할 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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