전세보증금, 집주인 대신 신탁기관에 맡긴다…"사전 예치 금액 즉각 반환"

[이지홍 기자]

전세사기. 출처=연합뉴스

국토부가 전세보증금 일부를 아예 보증기관에 미리 떼어 보관하는 대책을 수립했다. 이는 전세사기 피해 사전 예방책인 '전세신탁' 제도로, 전세사기 발생시 임차인은 사전 예치된 금액을 즉각 반환받을 수 있다.

14일 국토교통부 등에 따르면 정부는 민간임대사업자가 운영하는 임대 주택 등에 전세신탁을 도입하는 방안을 검토 중이다. 정부가 추진하는 전세신탁은 세입자가 낸 보증금의 일부 또는 전부를 집주인이 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 제3의 기관에 예치해 관리하는 방식이다.

정책 추진 배경에는 기존의 보증보험, 경매 같은 임차인 보호장치들은 사후 구제책이라는 판단이 깔려 있다. 이에 국토부는 사전 예방책으로 보증금 일부를 아예 보증기관에 미리 떼어 보관하는 대책을 수립했다. 그동안 제시했던 사전 예방책들은 전세 계약 시 필요한 핵심 정보 제공, 악성 임대인 리스트 관리 및 공개, 안심전세앱을 활용한 임대인의 위험도 지표 제공 등에 그쳤다.

예컨대 보증금 전액 1억 중 8000만원은 보증기관 보증보험에 가입하고 일부 2000만원에 대해서는 전세신탁을 맡기는 식이다. 기존 보증보험 체계는 '대위변제' 형식으로, 임차인은 보증 사고가 터진 뒤 보증기관이 집주인을 대신해 돈을 갚아주는 대위변제 절차를 기다려야 했지만 전세신탁된 금액은 사전에 예치돼있는 금액을 즉각 반환 받을 수 있다.

신탁법상 신탁의 개념이 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 통해 수탁자가 재산권을 관리·처분하게 하는 것이기 때문이다. 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다. 임대인이 더 이상 진짜 주인이 아니란 의미다.

업계에선 그렇게 되면 임대인 중 아무도 전세신탁을 활용할 사람이 없을 것이란 우려가 나온다. 전세신탁은 보증보험 가입 의무가 있는 민간임대사업자를 우선 대상으로 삼아 '선택제'로 운영될 예정이기 때문이다. 현재 임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 보증금 전액에 대해 의무로 보험에 가입해야 하는데 앞으로는 보증금 중 일부를 HUG 등에 신탁하는 방식을 선택할 수 있다.

제도 안착 여부는 임대인에 대한 인센티브 등 구체적인 전세신탁운용모델에 따라 좌우될 것으로 보인다. 우선 임대인은 보증보험에 따른 보증수수료를 내야하는데, 일부를 신탁할 경우 신탁 금액만큼 보증 가입 금액인 '모수' 자체가 줄어들기 때문에 임대인이 지급해야 할 전체 보증 수수료가 낮아지는 실질적 인센티브가 발생한다. 다음으로 임대인은 신탁에 따른 전세 신탁수익률을 누릴 수 있는데, 신탁수익률을 시중금리 수준 이상으로 확보해야 할 것으로 보인다.

한편 국토부는 이르면 하반기부터 전세신탁 제도를 가동할 방침이다. 업계에는 올해 상반기 내에 시행령 개정을 마무리하기 위해 준비 중인 것으로 알려졌다. 정부는 HUG 등 공공 보증기관을 중심으로 신탁상품을 구체화할 계획이다.

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