수도권 주담대 한도 6억으로 제한… 고가주택 '영끌 매입' 차단

생초 LTV 80%→70% 축소…전세대출 보증비율도 강화

은행권 자율 규제 전 금융권 확대…매주 가계부채 점검

24일 서울 중구 남산에서 시내 아파트가 보이고 있다. 2025.6.24/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 김근욱 기자 = 금융당국이 오는 28일부터 수도권·규제 지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 '6억 원'으로 제한한다. 2019년 15억원 이상 주택에 대해 대출을 금지한 적은 있지만 주담대 한도 자체를 제한하는 것은 이번이 처음이다. 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한한다는 취지다.

하반기 금융권 가계대출 총량은 기존 대비 50%(정책대출은 25%) 축소하고, 은행권이 자율 시행 중인 각종 대출 규제는 전 금융권으로 확대한다.

주택 구입 목적 주담대 6억 제한…고가주택·영끌 수요 사실상 차단

27일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이날 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 이런 내용을 발표했다.

최근 금융권 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가, 기준금리 인하 기대감 등이 맞물리며 지난 4월부터 증가 규모가 커지고 있다. 지난 3월 전 금융권 가계대출은 7000억 원 증가에 그쳤으나, 4월 5조 3000억 원, 5월 6조 원 등 증가 추세가 지속되고 있다. 특히 수도권 지역 거래량 증가에 따른 주담대가 크게 확대됐다.

금융당국은 이런 상황에 우려를 표하며 오는 28일부터, 현재는 별도 제한이 없는 '주택 구입 목적'의 주담대 최대한도를 '6억 원'으로 제한하기로 했다.

단 주택 구입 목적을 제외한 생활안정자금 목적 등의 경우 별도 한도 제한을 두지 않는다. 중도금대출 또한 제외하며, 잔금대출 전환 시에만 6억 원 한도를 적용한다.

금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 했다"고 밝혔다. 대출 상한선이 신설되는 것이라 현금이 부족하면, 강남 3구 등에서 주택 구입을 사실상 할 수 없게 된다.

특히 오는 7월부터 3단계 스트레스 DSR 시행도 앞두고 있어, 당장 내 집 마련을 준비 중이었던 실수요자인 영끌족의 주택 구입 마련도 한층 어려워질 전망이다.

아울러 금융당국은 수도권·규제 지역 내 생애 최초 주택 구입 목적의 주담대 LTV(주택담보대출비율)를 현행 80%에서 70%로 강화한다. 별도 제한이 없던 전입의무도 '6개월 이내'로 제한한다. 정책대출(디딤돌, 보금자리론, 버팀목)에도 동일하게 적용한다.

다음달 21일부터 수도권·규제 지역 내 '전세대출 보증비율'도 현행 90%에서 80%로 강화한다. 전세대출 보증 비율이 감소하면, 차주에 대한 은행의 대출 심사가 더 까다로워져 전세대출 금리가 높아지거나, 대출 한도가 축소될 수 있다.

하반기 가계대출 총량 50% 축소…자율 규제 전 금융권 확대

하반기 전 금융권 가계대출 총량은 당초 목표 대비 50% 축소한다.

금융당국은 명목성장률을 기반으로 연초 금융권별 가계대출 총량을 부여한 바 있으나, 1분기 명목 GDP 성장률이 -0.4%로 역성장했고 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려한 것이다. 가계대출 증가 주요 원인으로 지목되는 정책대출도 연간 공급계획 대비 25% 감축한다.

은행별로 자율 시행 중인 가계대출 관리 조치도 오는 28일부터 전 금융권으로 확대·시행한다.

우선 실거주 목적이 아닌 갭투기 수요를 차단한다. 수도권·규제 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 추가 주택을 제한하고, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않은 경우 추가 주택 구입을 제한한다. 단 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내 처분할 경우 무주택자와 동일하게 적용(규제 지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%)한다.

수도권·규제 지역 내 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억 원으로 제한하고, 2주택 이상일 경우 아예 금지한다. 지방 소재 주택 담보의 경우 별도 제한을 두지 않는다.

수도권·규제 지역 내 주담대 대출 만기는 30년 이내로 일괄 제한한다. 은행별로 최대 40년(만 34세 미만일 경우 50년)으로 제각각인데, DSR 규제 우회 방지 목적이다. 대출 만기가 축소되면 매년 갚아야 할 금액이 늘어나 DSR 기준상 대출 한도가 줄어든다.

조건부 전세대출도 금지한다. 조건부 전세대출은 임대인의 소유권 이전이나 선순위 근저당 감액·말소, 신탁 등기 말소 등의 조건과 동시에 취급하는 대출을 말한다. 주로 실거주 목적이 아닌 갭투자 시 사용되는 상품으로, 사실상 갭투자가 중단된다.

권대영 금융위원회 사무처장. 2025.5.14/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자

"월별·분기별 관리 목표 철저하게 모니터링"…매주 점검회의

금융당국은 행정 조치가 필요한 전세보증 비율 강화를 제외한 대부분의 규제를 오는 28일부터 즉각 시행한다. 단, 조치 시행 이전 체결된 계약과 이미 기신청된 대출은 실수요자 피해를 감안해 경과규정을 마련한다.

서민·취약계층의 피해를 감안해, 각 금융사가 '여신심사위원회' 등을 운영해 필요시 예외를 인정해 줄 수 있도록 한다.

금융당국은 현장점검 등을 통해 규제 준수 여부, 지역별 대출현황 등을 밀착 모니터링하고 관계당국과 매주 가계부채 점검회의를 개최할 방침이다.

권대영 금융위 사무처장은 "비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야 할 시기인 만큼, 전 금융권이 총량목표 감축, 자율관리 조치 확대 시행, 주담대 여신한도 제한 등 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해 달라"고 강조했다.

이어 "금융사의 월별·분기별 관리목표 준수 여부와 지역별 대출동향 등을 철저하게 모니터링해 필요시 규제 지역 LTV 추가 강화, DSR 적용대상 확대(전세대출, 정책대출 등), 거시건전성 규제 정비(주담대 위험가중치 조정) 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다"고 밝혔다.

doyeop@news1.kr

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