상속주택, 주택 수 제외되지만 종부세 과세표준 포함 유의해야[도와줘요 부동산세금]

■김선준 세무법인 다솔 파트장세무사

부동산 세금을 상담하다 보면 상속주택과 관련된 문의를 자주 받는다. 상속은 고인도 예기치 못한 일이고 의도하지 않은 부분이라 의뢰인들은 상속주택에 대해 잘 알지 못하는 경우가 많다. 그래서 주택을 상속받으면 비과세를 못 받는 건 아닌지, 다주택자가 되어 중과세가 되는건 아닌지 궁금해 하는 사람들이 많다.

다행히도 세법에서는 상속주택이 투기목적이 아닌 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이라고 보고 예외로 규정한다. 그래서 다양한 혜택을 부여하고 있는데 그중 가장 대표적인 것이 상속주택 비과세 특례 규정이다. 상속주택 비과세 특례란 상속으로 주택을 취득했을 경우 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 비과세를 적용해주는 규정을 말한다. 즉, 일반주택 양도 시 상속주택은 주택 수에서 제외하고 일반주택 비과세를 판단한다.

다만, 상속주택 비과세 특례는 돌아가신 분(피상속인)과 상속받은 사람이 별도 세대를 구성하고 있어야 하며(동거봉양으로 합가한 경우 동일세대 가능), 상속개시 전부터 보유하던 주택에 한해서만 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 상속개시 후 취득한 일반주택은 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않는다. 그리고 상속받은 주택이 여러 채일 경우 선순위 상속주택 1채에 한해서만 비과세 특례가 적용된다.

주택을 단독으로 상속받을 수도 있지만, 상속인들이 공동으로 상속받을 수도 있다. 이때는 앞서 언급한 상속주택 비과세 특례와 차이가 있다. 먼저 주된 상속인을 결정해야 한다. 주된 상속인은 상속주택의 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주한 자, 최연장자 순서로 결정한다. 주된 상속인은 단독으로 상속받는 경우와 동일한 상속주택 비과세 특례가 적용된다.

주된 상속인이 아닌 자를 소수지분권자라 하는데, 소수지분권자도 주된 상속인처럼 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 공동상속주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 그리고 소수지분권자의 경우에는 상속이 개시된 이후 취득한 주택에 대해서도 비과세 적용이 가능하다.

상속주택에는 비과세 특례 말고도 양도소득세 중과배제 혜택도 있다. 현행 세법에 따르면 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다. (단, 2024년 5월 9일까지는 다주택자 양도소득세 중과배제가 적용) 이때 상속주택을 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 주택 수에 상관없이 중과세가 적용되지 않는다.

공동상속주택 소수지분권자의 경우 중과배제 규정에 차이가 있는데, 소수지분권자는 해당 상속주택을 본인 소유의 주택으로 보지 않기 때문에 상속개시 후 5년이 경과하고 상속주택을 양도해도 중과세율이 적용되지 않는다. 그리고 다른 주택을 양도할 때 소수지분권자의 상속주택 지분은 주택 수에 포함되지 않는다.

상속주택은 종합부동산세에서도 혜택이 있다. 종합부동산세는 부동산 투기를 억제하는 것이 주된 목적인데 상속주택은 투기목적으로 취득한 주택이 아니기 때문에 규제 대상이 아니다. 따라서 상속주택은 종합부동산세 1세대 1주택자와 중과세율을 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다.

다만, 유의할 점은 과세기준일(6월 1일) 현재 상속개시일로부터 5년이 지나지 않았어야 한다는 것이다. 만약 5년이 지났다면, 상속주택 지분비율이 40% 이하이거나 상속주택 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원 이하인 경우에만 주택 수에 포함되지 않는다. 그리고 상속주택은 주택 수에서만 제외되는 것이지 과세표준에서까지 제외되는 것은 아니다.

상속주택은 의도치 않은 주택이기 때문에 부동산 투자계획에 큰 걸림돌이 될 수 있다. 일시적 2주택 비과세를 적용받으려는 분들이나 거주주택 비과세 등의 혜택을 적용받으려는 분들은 상속으로 예상치 못한 상황이 발생하면 반드시 양도소득세 규정을 다시 한번 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 비과세를 받고 못 받고의 차이는 부동산을 비싸게 파는 일보다 중요한 일이다. 미리미리 파악하고 준비해야 성공적인 부동산 투자로 이어질 수 있음을 명심해야 할 것이다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com
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