尹 "1기 신도시에 10만가구 추가 공급"…실효성은 글쎄

재정비 필요성 충분하지만 구체적 방안 없고 법 정비 필요

다른 정비사업과 형평성 논란에 주변지역 집값 자극할 수도

윤석열 국민의힘 대선후보가 수도권 1기신도시 재건축 등을 통한 주택 공급 카드를 꺼내들었다.

윤 후보는 6일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 ‘수도권 신도시 재정비’ 공약 기자회견을 갖고 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 제정, 용적률을 추가하고 체계적으로 재정비 사업을 추진, 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다고 밝혔다. 다만 구체적인 방안은 물론, 여타 노후화 지역에 대한 언급은 빠져 있고 법적 근거가 필요한 세입자 우선 분양권 문제 등 다른 정비사업과의 형평성 논란이 있을 수 있어 실현 가능성에 대한 의문이 제기된다. 1기 신도시는 물론, 주변 지역까지 집값을 자극하는 요인이 될 수 있다는 점도 걸림돌이다.

◆부실시공으로 급속한 노후화 "필요성은 충분" = 1992년부터 입주가 시작된 분당 일산 평촌 중동 산본 등 수도권 1기신도시는 총 29만여가구 규모다. 이중 28만여 가구가 아파트등 공동주택이다. 신도시별 평균 용적률은 169~226%. 윤 후보 측이 정확한 상향 규모는 밝히지 않았지만, 토지용도 변경과 종·상향을 통해 조정이 가능하다는 구상이다. 일례로 일산의 경우 3종 일반주거지역을 기준으로 평균 용적률 169%에 법정 상한용적률 300%를 적용하면 5만1000가구를 확보할 수 있을 것으로 추산했다.

일단 재정비의 "필요성은 충분하다"는 것이 전문가들의 일관된 평가다. 대부분 재건축 가능연한(30년)을 충족한 것은 물론 부실시공으로 급속환 노후화를 겪고 있기 때문이다. 주차면수도 가구당 0.8면에 그쳐 만성 주차난이 끊이지 않고 있다. 1기 신도시 조성 지역의 단체장들은 지난해 12월 노후 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약을 체결하고 정부에 특별법 제정을 요구하고 나선 상황이다.

◆고밀화 따른 주거질 악화 우려 = 시장에서도 30년된 1기 신도시를 더이상 방치할 순 없다는데 공감하고 있지만 용적률 상향은 필연적으로 고밀 개발에 따른 부가적인 문제를 일으킬 수 있다는 지적이 나온다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "지금 규모에 맞춰서 1기신도시 내 도로나 기반시설이 계획됐는데 대단지, 고층으로 재정비를 하게 되면 교통난을 비롯해 새로운 문제를 낳을 수 있다"고 말했다. 실제 1기신도시의 평균 인구밀도는 ㏊당 233명으로 2기 신도시보다 약 2배 가량 높다.

주변지역이 연접개발되면서 열악해진 도로 등 인프라 여건이 더 악화할 수 있는 것도 문제다. 분당만 하더라도 이미 용인 수지·죽전은 물론 판교신도시까지 들어선 상태다.

◆세입자 우선분양권, 형평성 우려 = 재정비 사업을 하더라도 세입자가 득을 볼 수 있도록 한다는 게 윤 후보의 방침이다. 자금을 부담하기 어려운 고령가구에게는 재정비 기간에 머물 수 있는 주택을 제공하고, 세입자들이 재정착할 수 있도록 일반분양분 우선청약권 및 임대주택 입주 기회를 나눠준다는 복안이다. 다만 이에 대한 특별법 제정 및 여타 정비사업과의 형평성 문제가 제기될 가능성이 높다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "1기신도시가 아닌 다른 재개발, 재건축의 경우는 어떻게 할 것인가, 그곳의 세입자들은 우선분양권을 왜 주지 않아야 하는가 등 형평성의 문제가 있을 수 밖에 없다"면서 "특정 재개발 및 재건축 구역에 산다고해서 여타 지역보다 우대를 받아야 할 이유가 없지 않느냐"고 지적했다.

고밀개발에 따른 집값 자극 우려도 뒤따르는 문제다. 임 수석연구원은 "1기신도시는 수도권 여러곳에 포진돼 있는데, 그 주변 집값까지 자극할 수 있다"며 "현 정부가 대수선을 통해 주거환경을 개선하는 리모델링을 대안으로 제안한 것도 이 때문"이라고 말했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
금보령 기자 gold@asiae.co.kr
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